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銀保監會日前發布通知允許保險公司可參與長租市場，明確險資參與長租市場對融資主體和項目主體的三大要求。此前，在持續的政策紅利下，長租公寓已成各路資本追捧的投資標的。不過，長租公寓市場殘酷的洗牌也在進行中，多個長租公寓品牌因經營不善而退出市場，運營和盈利模式仍是長租公寓普遍存在的難題。

接受中國證券報記者采訪的專家表示，作為“重資產”的長租公寓，與資本的關系密不可分。要找到真正的藍海，除需在服務、產品特色方面下工夫，資產證券化普遍被認為是未來的一條出路，而保險資金也可以通過購買此類資產證券化產品持續為長租公寓行業提供資金支持。同時，監管層必須嚴把“資產關”，避免房企借租賃住房政策“風口”過度融資。

盈利空間有待提升

中聯前源不動產基金管理有限公司總經理何亮宇認為，目前，長租公寓運營處于發展的初步階段，行業集中度偏低。對于布局長租公寓領域的企業來說，如何快速在億萬級市場占位，解決前期資金重壓、回收期偏長，打造具有特色的運營品牌，建立差異化競爭優勢，是亟待解決的問題。長遠來看，必須要解決“投資回報率過低”的問題。

光大安石資產證券化業務負責人曾景認為，長租公寓盈利前景尚不明確，運營能力亟待提升。由于長租需求主要集中在人口密度相對較高的一二線城市，住宅類資產租售比太低，短期租金大幅提升空間有限。公寓類資產及部分商改住/租資產由于持有成本較低，是應該大力鼓勵的長租公寓發展方向。

就深圳市場而言，碧桂園集團深圳區域法務副經理李冰認為，目前長租公寓產品同質化競爭嚴重，針對不同人群的需求未進行產品差異化設計。同時，從長租企業來講，現金流回收周期加長，導致資金壓力和運營壓力不斷增大。

盡管如此，從保險資金的角度來看，長租公寓無疑是投資新渠道。

業內人士介紹，險資需要更多長期、穩定、收益較高的投資方向來進行保值增值，這與長租市場的未來發展相匹配。

資產證券化將成突破口

一位險企資管負責人認為，險資進入租賃市場，目前風險依然較高。這是因為目前長租公寓運營機構、房地產投資基金是先將物業部分股權出售給保險公司等長期資金持有方，再協同后者共同發行REITs。但運營物業年化收益僅為3%-4%，其租金回報率低于保險資金長期投資回報預期值。因此，多數保險公司對長期持有運營項目的投資持謹慎態度。

該負責人認為，剛入市試水的階段，險資與政府、國企合作是大概率事件。此外，一些“重資產”運營的長租公寓企業或許是一個方向。此類項目由于有資產支持，風險相對可控。

“近期而言，布局長租公寓業務最重要的兩個要素是資產和運營，如果能夠通過成本管理、規模化運營等提升經營效益，并逐步建立品牌，形成良性循環，能一定程度扭轉當前長租公寓盈利低的問題。”何亮宇說，從行業長遠發展角度看，如何通過土地供應方式的轉變對租賃住房進行支持、降低“面粉”價格是必須要解決的課題。同時，從建設、孵化及證券化退出各環節對租賃住房行業予以全鏈條的金融產品支持，以及行業主管部門在建設驗收、備案、交易等環節優化監管流程和效率等，對于長租公寓行業的快速、健康及規模化發展至關重要。

何亮宇說，保利租賃住房REITs、碧桂園租賃住房REITs等多單租賃住房REITs的成功落地說明，長租公寓發展方向是資產證券化。不同于傳統的融資工具，REITs以資產為標的進行資本運作，在盤活企業存量資產，將“資產池”轉變為“資金池”，在有效解決“重資產”長租公寓投資回收周期過長的同時，為“重資產”企業打造后端退出平臺，完善“重資產”企業“開發、持有、證券化退出”的全產業鏈模式，能夠使企業在前端土地儲備、開發等環節無“后顧之憂”。

毫無疑問，REITs是持有“重資產”的企業布局租賃住房業務，甚至迅速占據租賃住房市場的重要投融資工具。

“長租公寓市場要獲得良好發展，需要打通募投管退的全產業流程。退出渠道的通暢性及定價作用，是資金愿意市場化參與長租市場的重要前提。”曾景表示，目前，資產證券化是重要的退出方式，但也有很多問題需要解決，其中特別值得關注的一個問題是，國內缺乏長期限的權益類投資人，以至于大部分所謂的以資產證券化方式退出都是一種債性的再融資。

“從間接投資的角度來看，未來投資租金類資產證券化產品將成為保險資金支持長租公寓行業發展的重要手段。”東方金誠分析師徐承遠認為，結合國外經驗看，長租公寓融資最常用的手段是將租金等資產證券化后通過二級市場融資。保險資金的負債久期較長，和期限較長的資產證券化產品有很高的匹配度。

徐承遠表示，隨著長租公寓行業的發展，未來此類資產證券化產品會處于持續增長的態勢，而保險資金可以通過購買產品的方式持續為長租公寓行業提供資金支持。同時，資產證券化產品以租金產生的現金流進行償付，具有風險隔離作用，保險公司可以更好控制投資收益。

需嚴把“資產關”

何亮宇提醒，資產證券化是長租公寓行業完整商業模式不可或缺的一環，但必須把好“資產關”。對于真正布局租賃住房的企業、有真實良好租賃運營的資產，應持續鼓勵和支持其證券化運作。同時，嚴把“資產關”也是避免“房企借租賃住房政策風口、過度融資”的有效方式。

何亮宇認為，在租賃住房市場及租賃住房證券化發展的初期，建議監管部門在項目落地審批時綜合考量項目整體情況(如發行人資質、物業資產區位與品質、發行規模與估值比重、運營商發展規劃等)以把握具體審核標準，既符合市場的實際情況，同時體現對行業的鼓勵和扶持，以推動租賃住房行業健康發展。

“目前長租的盈利性不高，且在市場早期，規模優勢是非常重要的先發優勢，所以企業追求規模化擴張很自然。”曾景強調，長期來看，行業健康發展需要注重運營。監管層在政策制定時可以體現對運營能力的鼓勵，投資人在投資決策時，也需要對運營能力進行定價。

李冰表示，真的想讓普通投資人購買長租公寓類資產證券化產品，要看運營管理帶來的增值。針對長租公寓資產證券化業務，需要關注經營能力，不能任其野蠻生長，只有經營管理真的具備條件的企業才能被認可去發行產品。