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A股資本市場(chǎng)對(duì)于房企一直緊閉，業(yè)界對(duì)金輝轉(zhuǎn)投港股的并不意外。

在A股等待4年之后，金輝地產(chǎn)決定不再戀戰(zhàn)，轉(zhuǎn)身投向港股。

據(jù)IPO早知道消息稱，近期金輝已與投行密切接觸，計(jì)劃今年在港交所主板上市，預(yù)計(jì)募資規(guī)模至少為5億美元。

時(shí)代財(cái)經(jīng)亦從相關(guān)人士處確認(rèn)了上述消息，其指出金輝的確在為赴港上市做準(zhǔn)備，目前尚未正式向港交所提交招股申請(qǐng)書(shū)，但市場(chǎng)中傳出的募資5億美元并不準(zhǔn)確。

事實(shí)上，A股資本市場(chǎng)對(duì)于房企一直緊閉，業(yè)界對(duì)金輝轉(zhuǎn)投港股的并不意外。克而瑞地產(chǎn)研究院香港研究總監(jiān)洪圣奇表示，2006年至今，內(nèi)房企在香港上市是大勢(shì)所趨，大部份頭部房企都在香港上市，金輝選擇港股也在意料之中。A股窗口四年未開(kāi)

2015年年底，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十八次會(huì)議表決通過(guò)了關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在實(shí)施股票發(fā)行注冊(cè)制改革中調(diào)整適用《中華人民共和國(guó)證券法》有關(guān)規(guī)定的決定，這則消息令外界認(rèn)為，房企迎來(lái)了A股上市窗口期。

隨后，許多不愿錯(cuò)過(guò)A股窗口期的房企行動(dòng)了，金輝是其中一員。2016年1月28日，上交所確認(rèn)受理金輝的上市申請(qǐng)，其提交的IPO招股書(shū)披露，金輝擬發(fā)行數(shù)量不超過(guò)6億股，計(jì)劃投入募資60億元建設(shè)重慶金輝城、蘇州優(yōu)步花園、西安天鵝灣西園及西安金輝世界城上東區(qū)四個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

四年等待中，始終未有房企敲開(kāi)A股大門(mén)。2018年，財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱，有接近金輝的人士透露，其計(jì)劃再用一年左右的時(shí)間來(lái)等待A股的窗口期，看未來(lái)一段時(shí)間資本市場(chǎng)的動(dòng)向決定。

從證監(jiān)會(huì)3月12日發(fā)布的最新一版《上交所主板申請(qǐng)首次公開(kāi)發(fā)行股票企業(yè)基本信息情況表》來(lái)看，金輝目前的審核狀態(tài)維持“已反饋”，排隊(duì)名次為第五位。而一年前，金輝的排隊(duì)名次約在60位左右。

實(shí)際上，A股仍舊沒(méi)有為房企“松閘”的跡象。財(cái)匯數(shù)據(jù)顯示，自2010年以后，A股連續(xù)4年未向房企打開(kāi)大門(mén)，直到2015年，新城控股和招商局蛇口采用“B轉(zhuǎn)A”換股吸收合并的方式才得以輾轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)A股上市。

遲遲不來(lái)的窗口期令每一家在A股排隊(duì)上市的房企備受煎熬，早于金輝提交申請(qǐng)的富力和萬(wàn)達(dá)有著同樣的處境。回A心切的萬(wàn)達(dá)為了加快過(guò)會(huì)速度，將地產(chǎn)業(yè)務(wù)從萬(wàn)達(dá)商業(yè)主體中剝離，為萬(wàn)達(dá)商業(yè)披上“商管”的外衣，但去年2月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)進(jìn)入“中止審查”狀態(tài)，至今未解除。

一位接近金輝的消息人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)坦言，金輝內(nèi)部對(duì)于在A股上市已經(jīng)沒(méi)有過(guò)多的期待，“根據(jù)現(xiàn)在的政策環(huán)境，即便金輝在A股的排隊(duì)名次升至前三位，短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市的機(jī)會(huì)仍然非常渺茫。”

港股上市風(fēng)起

重資產(chǎn)、高杠桿的行業(yè)屬性促使房企需要不斷通過(guò)各種途徑尋找資金，上市是極其關(guān)鍵的一條融資渠道。去年，金輝全口徑銷售金額為888.6億元，在克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布的2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行中排在第40位，它也是TOP40中僅有的三家未上市房企之一。

過(guò)去兩年，內(nèi)地房企赴港上市形成小高潮。并且奔赴港股的內(nèi)地房企中除了有規(guī)模達(dá)到千億的正榮、中梁之外，更多是類似弘陽(yáng)、大發(fā)、新力這樣的中小型房企，甚至不乏恒達(dá)、萬(wàn)城這類年銷售額剛剛達(dá)到10億元左右的“蚊型”房企。

洪圣奇表示，A股政策不放松的背景下，港股普遍成為內(nèi)地房企的第一選擇。他認(rèn)為，相較于A股，港股上市的優(yōu)勢(shì)很多，例如監(jiān)管體系成熟、海外集資便利、發(fā)行價(jià)沒(méi)有限制及股權(quán)轉(zhuǎn)讓容易等。

市值被低估或許是部分房企糾結(jié)于是否在港上市的關(guān)鍵，尤其是看到多家規(guī)模房企的股價(jià)表現(xiàn)不如預(yù)期時(shí)，房企難免有些顧慮。

去年，國(guó)際頂級(jí)投行高盛研究部就曾在研報(bào)中提到，將內(nèi)房股的資產(chǎn)凈值平均下調(diào)4%，2020及21年每股盈利預(yù)期分別降1%和5%，目標(biāo)價(jià)降5%，還明確表明碧桂園價(jià)值被低估。此外，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌亦在去年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，融創(chuàng)的股價(jià)肯定是被低估的。

不過(guò)洪圣奇認(rèn)為，港股與A股有著不同的市場(chǎng)邏輯，房企大可不必為了起步時(shí)的估值高低，抑或后續(xù)市值是否被低估而擔(dān)憂。

“港股的方法和邏輯更接近國(guó)際主流的方法，市場(chǎng)較少考慮到管理層的執(zhí)行能力，管理效率等非法量化的因素，更關(guān)注企業(yè)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備變現(xiàn)的市值。A股的邏輯則更看重管理層的經(jīng)營(yíng)能力、產(chǎn)品的去化能力。”

洪圣奇進(jìn)一步指出，平臺(tái)不同，規(guī)則和邏輯自然也略有不同，任何平臺(tái)都能達(dá)到令企業(yè)融資壯大的目的，“即便一開(kāi)始起點(diǎn)低，基石投資者能在二手市場(chǎng)賺到錢(qián)，對(duì)公司未來(lái)融資肯定也是有利的。”