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“銀十”失色 樓市量價齊跌

“金九銀十”黯然失色已經是業內公認的事實。北京青年報早在9月初《北京樓市還會有金九銀十嗎?》的報道中，就采訪了多位業內專家，普遍的觀點是金九銀十難以再現。

如今，十月份的成交數據陸續出臺，二手房方面，成交套數再次跌入1萬套以內，成交價格也出現明顯下降。新房方面，限競房集中入市，但卻陷入簽約難，整體簽約率僅有16%。

面對當前疲軟的新房和二手房交易，未來樓市走向將如何呢?是繼續下探還是隨著大量新房源的入市，有所升溫?對此，接受采訪的業內人士表示，在政策從緊基調不變的情況下，未來兩個月整體商品房成交量價不會出現明顯波動，但2018年積蓄的下拉力將有可能在2019年上半年顯現出來，未來兩個月房地產市場將呈現降價潮擴大、成交趨冷的態勢。

新房：“銀十”成交量環比下跌7%

隨著10月的結束，比天氣轉冷更快的是樓市下墜的速度。根據中原地產的數據，北京的新房市場雖然供應量開始增加，但成交卻明顯下降。數據顯示，10月北京新房共成交新建住宅2738套，相比9月份的2948套，環比下調7.12%。

最受關注的限房價項目雖然進入供應井噴，大批房源入市，但卻遭遇成交難。據中原地產研究中心統計數據顯示，截至10月31日，今年北京合計入市限房價項目共26個15982套，而網簽累計只有2581套，累計網簽比例僅16%。雖然網簽數據有所滯后，但統計實際銷售也只有3成。

目前，限房價項目出現區域供應扎堆現象，部分區域入市超過3000套，這使得一些區域市場出現供大于求的局面，項目分化明顯，一些項目接近售罄，而部分項目去化不足兩成。價格方面，限房價項目也開始出現了價格調整現象。

對此，中原地產首席分析師張大偉指出，過去兩年，北京土地供應高峰逐漸反映到住宅房源數量上，預計后續還將有大量房源上市，隨之區位屬性較差的限競房有可能開始價格戰。

不僅是北京新房交易下降，從58安居客房產研究院重點監測房價數據來看，全國多個城市的成交套數環比交易量都出現了下降。例如同為一線城市的廣州，10月份成交房屋僅5111套，環比大幅下降56.8%。

價格方面，10月份58安居客統計的36個城市新房房價均值為16453元/平方米，環比增幅0.56%，新房價格保持穩定。其中，價格最高的是深圳為58281元/平方米，其次是上海、北京、廣州，分別為44689元/平方米、42854元/平方米和30970元/平方米。

在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，未來兩個月商品房市場整體穩定，但受到市場預期變化影響，房企的降價步伐會加快，一線熱點城市降溫趨勢會更為明顯，有價無市局面將更多出現在部分一線城市。

二手房：成交量不足萬套 價格跌至5月份水平

不僅是新房，今年“金九”褪色，“銀十”不見的情況在二手房的表現更為明顯。北京市住建委存量房成交數據顯示，今年10月，北京二手房成交量僅8700余套，近半年來首次低于萬套，也是今年2月以后成交量再度回歸至萬套以內。同時，多家房產中介發布的數據也顯示，今年9月，北京二手房成交量大約1.5萬套;而10月8700余套的成交量也環比9月下降了4成。

貝殼研究院近日發布的數據也顯示，2018年10月北京二手房市場繼續降溫。10月北京二手房市場成交絕對水平降至2017年11月水平。購房者觀望情緒濃厚，市場成交節奏放緩，入市積極性降低。業主預期持續松動，調價房源中漲價占比回落至“317調控”后低位，議價空間持續擴大。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前市場預期松動，買賣雙方入市積極性不高，又遇限競房項目集中入市，預計11月二手房成交量價將繼續低位保持。

低溫市場狀態下，二手房買賣雙方入市積極性回落，新增供需低迷。10月北京二手房新增房源及客源量繼續下降，環比降幅分別為5.4%和1.4%，與3月峰值相比分別下滑48.8%和34%。10月市場前期受黃金周影響，總體水平較低，后期成交有所恢復，預計11月成交環比或有增加。但需要注意10月限競房項目集中入市，批準上市房源5000余套，環比增加33%，將分流部分二手房市場需求，因此，預計11月二手房市場成交增幅不大，均價將在當前水平附近波動。

價格方面，Real Data數據顯示，2018年10月北京二手房市場繼續降溫，成交量繼續下探，均價出現實質性下跌。10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環比下跌1.2%，連續兩個月環比下跌。10月成交的城區分別回歸9月之前的常態水平，在城四區占比回升的基礎上，均價的下跌是實質性松動。分城區來看，大興及通州兩外圍城區均價連續兩月環比明顯下跌，10月與8月相比分別累計下跌7.3%和5.5%。

買房人：預期持續回落 觀望情緒進一步蔓延

10月北京樓市特別是二手房市場成交大幅下降超4成的原因，一方面與國慶假期網簽數據減少一周有關，另一方面也受9月公積金政策收緊有關。低溫市場狀態下，二手房買賣雙方入市積極性回落。

業內人士認為，當前市場預期松動，又遇限競房項目集中入市，購房人可選范圍擴大，新房、二手房供應增加也使得購房需求持幣觀望情緒濃厚。

許小樂表示，9月公積金政策調整后，市場購買力尤其是首置剛需購買力被進一步削弱，同時市場預期受此影響進一步回落，客戶入市積極性下降。10月新增帶看客源量環比下滑1.3%，于低位穩定。核心500盤7天帶看比例繼續下探至7.8%。

已入市業主心理預期繼續減弱。受市場需求低迷影響，10月調價中漲價房源占比繼續下降至10%，低于去年同期水平，接近“317調控”以來最低值。新增掛牌均價亦呈現出下跌趨勢，10月環比下跌0.8%。在成交環節，業主繼續讓步，議價空間進一步擴大到4.6%。

業內人士稱，雖然成交數據受到朝陽區暫停網簽的部分影響，但從近期二手市場的微觀表現來看，房客比持續低迷，新增置業需求后續乏力。而新房隨著后續供應量的繼續上升，去化難度加大的區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。

預期：降價出現 四季度穩中有降

在成交乏力的同時，為了尋找出路，開發商也看上了“雙十一”的招牌。迫于銷售壓力以及未來更多限競房入市的加壓，不少項目都在“雙十一”期間推出特別優惠。據了解，北京地產行業正在掀起一場房產促銷熱潮——“合碩雙11光盤節”，包括萬科、保利、金地、中鐵、中糧、遠洋、招商在內的多家大型品牌房企的部分在京樓盤均有參與，優惠樓盤數量達到50個，推出150余套特惠房源，優惠總金額高達5000萬元。該活動由從事房地產營銷代理業務的北京合碩機構發起，據合碩方面透露，截至目前，該活動已吸引到數百組意向客戶，150余套優惠房源有部分已被認購。

不過，合碩機構首席分析師郭毅對媒體表示，上述活動優惠房源僅在“合碩雙11光盤節”期間，限時限量提供給購房者，這也是北京房地產領域首個跨房企、跨區域、跨產品業態的優惠促銷活動，但這并不意味著開發商會大面積降價。“其實看著50個項目挺多的，實際總共150套特價房，平均到一個項目也就3套，在單個項目房源占比較少。”

即便如此，但這種促銷的方式也表明開發商當前的去庫存壓力。那么未來樓市走勢將如何呢? 58安居客房產研究院首席分析師張波表示，7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號成為2018年樓市降溫的 “分水嶺”，剝離投機屬性之后，住宅也正由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級，而四季度的調控重點依然是穩定，穩地價、穩房價、穩預期。張波預計，房價穩中有降的同時，成交降溫依然是2018年最后兩個月的大趨勢。