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仿佛像病毒傳染一般，今年房地產市場里坍塌事故高發，自碧桂園之后，一貫被視為我國樓市質量標桿的萬科也發生坍塌事故。

先來看看事件的經過。11月12日下午，廣東中山市古鎮鎮的萬科一在建項目發生地下室頂板局部坍塌事故。第二天，古鎮鎮官方通報稱，已確認事故沒有造成人員傷亡，初步調查分析，坍塌原因是填土作業人員違反操作規程，且大型滿載平板車停放不當，導致頂板過于集中荷載，造成局部坍塌。14日，萬科道歉說，工地已全面停止施工，排查安全隱患，確保交付客戶的是安全合格的房子。

事故頻發

一切看起來都像是簡單的工程操作問題，就像是之前碧桂園發生工地事故以后的解釋一般無二。

然而，坍塌現場圖看起來就像一個吞噬一切的黑洞，讓人避之唯恐不及，卻又極其渴望看清背后的真相，到底是什么讓全國排名前列的超級開發商們也陷入了坍塌黑洞?

建筑業安全事故數據很驚悚：國務院安委會辦公室通報的上半年全國建筑業安全生產數據顯示，上半年共發生生產安全事故1732起、死亡1752人，事故總量已連續9年排在工礦商貿事故第一位。

知名房企照樣出事。住建部官網事故快報顯示，自2012年至2018年8月中旬，碧桂園、萬科、融創、保利、中海、龍湖、華潤、富力、萬達等房企安全事故頻發，發生事故159起，死亡195人，事故起數和死亡人數“雙上升”的趨勢較為明顯。

今年7月26日，安徽省六安市碧桂園城市之光建筑工地發生圍墻和活動板房坍塌事件，造成6人死亡、1人傷情危急、2人傷勢較重。碧桂園一度被斥責的口水淹沒。

公開數據顯示，碧桂園自2014年開始，事故數量和死亡人數增加明顯，特別是2017年以來，在十大房企所有事故數量和死亡人數的占比達到約30%。

正是從2014年開始，碧桂園高歌猛進，直至坐上宇宙房企頭把交椅。這與其事故高發是否有關系?

高周轉搶工期

事故接二連三，知名房企也未能躲過，這到底是為什么?《中國經濟周刊》記者采訪了幾個做工程的業內人士，簡單談談工程上的一些常識：

蓋房子是有工期的，哪怕是“白加黑”、“五加二”、“三班倒”一擁而上，拼命趕工期還是有限度的。比如說，打地基灌漿，混凝土養護總要那么些日子，正常的養護期要兩個星期左右，冬季施工要20天以上。再比如，家里搞過裝修的朋友們都清楚，墻面總要等干透才能抹上灰漿，刮膩子粉涂墻漆，也不可能在一天內完工。

這些都是常識。不過，對于某些“人有多大膽、地有多大產”的開發商來說，所有的常識都是用來打破的。學過一點會計知識的人都知道，周轉越快，利潤越高。為了高利潤，必須高周轉。

多年前，萬科是高周轉模式的領頭羊;“5986”就是當初萬科高周轉的數字密碼，拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出8成，產品必須6成是住宅。多年后，碧桂園將高周轉玩到了極致，被業內稱為“456模式”，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉。更進一步，于是，奇跡般的速度誕生了。看看碧桂園的規定：拿地三個月開盤，獎!超過七個月開盤，罰!

可惜，跑得最快的獵豹不能以最高速跑上10分鐘，否則就要心肺爆裂;房子蓋得再快，總還有個限度。一旦越過紅線，事故就難以避免。這或許就能解釋為何高周轉最兇的碧桂園今年被曝出來的事故最多，從杭州到上海，再到靈川，均未能幸免。貴州的一個包工頭說，對某些工期要求太緊的項目，看著有錢賺也不敢接，萬一哪天出了安全事故，就栽了。

8月3日，碧桂園在位于廣東佛山的總部召開媒體見面會時，公司主席楊國強否認事故頻發與高周轉有關。

高杠桿

外行都懂的常識，浸淫其中的開發商會不明白?老板們心里也苦啊，高杠桿之下，不高周轉又該怎么玩呢?只有高周轉，快速拿地、快速開盤、快速回款，才能接著玩下一輪游戲。君不見，敢于加杠桿的兄弟們這些年青云直上，樓市排行榜上的旗幟換了又換。杠桿多高呢?80%的負債率是常態。至于具體的負債率，讀者諸君隨手一查就有。

對此，總是不斷有開發商提醒，注意看有息負債率，也不算太嚇人。這是真的嗎?恒大研究院發布的報告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債余額約19.2萬億，更壓頭的是，房企今年已進入償債高峰期。這形勢下，手頭的樓盤開發周期越長，就意味著回款越慢，要背負的債務就越重。

要還的債泰山壓頂，借錢卻越來越不容易了。一個月前，雅居樂80億元中止發行。今年7月被中止發行，再次提交后還是沒過;同一個月，合生創展100億元的專項公司債也終止發行。5月份，碧桂園200億元、富力地產60億元專項債券被中止審查。頭部玩家尚且如此，遑論其他。

帶頭大哥萬科高喊“活下去”，保命關鍵就是回款6300億元，手中有糧心中不慌。不光是萬科，嗅覺靈敏的都在拼命趕進度，壓縮開發周期，加速賣房。如，綠城流出的內部文件要求，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證;對于不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售。

為多回籠資金，不少開發商不惜降價銷售。吊詭的是，開發商想降價，某些地方政府卻壓著不讓降價，降了的還要漲回去，至于地價，那自然也是不愿意降的。有樓盤置業顧問說，進入地產行業這么多年，從來沒見過這種事。其中的秘密，《中國經濟周刊》記者此前在《樓市，降價未遂》一文中聊過。后來又聽說，某地為鼓勵開放商拍地，默然同意放行標桿樓盤調高房價的要求，“悄悄地，打槍的不要。”

降成本

降價是迫不得已割肉自救，不讓漲價實則讓不少企業求生不得，甚至逼得一些企業在成本上想歪點子。有地產企業人士告訴《中國經濟周刊》記者，這幾年，地價一直上漲，水泥、河砂、鋼筋等建材漲價、人工費也上升，但限價政策毫無松動，有些項目開盤就虧。

某市住建委的人士算了一筆賬，一塊限售價9000元/平米的地，樓面價大約5000元/平米，建安成本3000元/平米，兩項相加就是8000元/平米，營銷成本加資金成本至少是2000元/平米以上，開發商根本沒錢賺。

潛臺詞是不是可以這樣理解——不節約成本，降低質量，甚至偷工減料，如何賺錢?

嚴控房價之時，精裝修一度被業內默認為盈利空間，比如說，毛坯9000元/平米，可再加上每平米5000元的精裝價，深知開發商實際狀況的相關部門在這方面似乎也愿意高抬貴手，網開一面。至于裝修的質量，真正的成本有多高，撓撓腳指頭也能想明白。

殊不知，購房者也已身經百戰，群起抗爭。于是這條路也被封堵了。

監理失控？

前有政策高壓，后有購房者圍堵，房企要活下去，要賺錢，怎么辦?購房者掏空“六個錢包”買套房，又該如何保證住上“五星級的家”?

預售制度下，購房者交了百萬、數百萬甚至上千萬的錢，卻頂多看到靚麗動人的樣板間，至于工地施工狀況如何，房子質量到底怎么樣，完全無從得知。

負責質量監督的不是還有專業的監理單位嗎?有些痛心地告訴你，這道防線不時失守，有時候還形同虛設。

一位不愿具名的房地產業內人士接受《中國經濟周刊》記者采訪說：按規定，監理單位必須是獨立的第三方，否則從邏輯上無法發揮第三方質量監督的平衡與制衡作用。

但事實卻是，碧桂園、富力地產等大佬們都有自己的監理公司，監理自己的施工項目。

碧桂園發生“7·26事件”后，在8月3日的媒體溝通會上，當被問及采用關聯方進行監理是否導致安全事故頻發時，碧桂園高管陳斌回應稱，早期我們去的城市資源有限，所以采用了自用監理的方式。

住建部事故快報顯示，位于廣東省的梅縣富力城D區17棟項目6月30日發生物體打擊事故，死亡1人，廣州天力是建筑承包方，廣州天富監理是監理方。

上述人士說，“一些房企發生的安全與質量事故，在很大程度上是源于業主、承建商、監理機構三家屬于利益關聯方”。

綠城房地產建設管理集團有限公司董事長、總經理李軍公開說，他一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因為近兩年的房屋質量是最差的。

這算是好建議么?前赴后繼的坍塌事故中，坍塌的不僅是工地，還有人們對房子的信心。