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6個關鍵詞看懂明年樓市：房地產市場長效機制呼之欲出

澎湃新聞記者 計思敏

住建部定調2019年房地產市場將保持調控政策連續性穩定性，切實穩地價穩房價。

12月24日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽全面總結了2018年住房和城鄉建設工作，分析了面臨的形勢和問題，提出了2019年工作總體要求和重點任務。

關于大家普遍關心的房地產市場走向，澎湃新聞整理了住建部公布的重點工作任務，主要為以下6個方面：

1、長效機制

2019年重點任務顯示，要以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。

住建部指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險。

住建部此次重申“三穩”政策，體現政策連續性。今年8月7日，住建部在遼寧沈陽召開部分城市房地產工作座談會，會議首次提出把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處，確保市場穩定。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟指出，此前中央經濟工作會議中，關于房地產的內容放在了加強保障和改善民生內容里，房地產市場調控有‘規定動作’和‘自選動作’，從中央層面而言，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從地方層面而言，要因城施策，夯實城市政府主體責任。目前來看，有關房地產市場健康發展的長效機制已經更進了一步，可以說長效機制呼之欲出。

2、城市主體責任

住建部明確，堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。

中原地產首席分析師張大偉指出，分類指導也帶來了更多的監管，未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導的為主。未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策在“城市主體責任”方面，明確了加強市場監測和評價考核的內容。這其實強調了兩個工作。第一是要加強市場監測，第二是要評價考核，所以預計2019年針對各地政府會有更為細化的考核內容，這也會對當前的房地產調控和評價體系形成影響。

3、政策連續

住建部工作會議指出，繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。加大房地產市場監管力度，繼續深入開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產亂象專項行動。

在業內人士看來，未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控，包括2018年的多輪多城市房地產巡查在2019年將依然常態化。

4、住房保障

住建部明確，加快解決中低收入群體住房困難為中心任務，健全城鎮住房保障體系。

支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點城市，降低準入門檻，增加公租房有效供應，因地制宜發展共有產權住房。繼續推進棚戶區改造，嚴格把握棚改范圍和標準，重點改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區，加大配套基礎設施建設，嚴格工程質量安全監管，確保按時保質保量完成全年任務。

12月17日，住房和城鄉建設部發布數據顯示，1-11月，已開工616萬套，超額完成年度目標總量，完成投資16000多億元。《政府工作報告》明確，2018年全國棚改新開工580萬套。按照住建部此前披露的信息，2018年到2020年將再改造各類棚戶區1500萬套。

業內人士稱，嚴格把握棚改范圍和標準，對棚戶區的政策也有了明確的指導意見，嚴格把握標準，代表了棚戶區改造從過去幾年的求量逐漸過渡到求質量。

5、租賃住房

住建部指出，解決新市民住房問題為主要出發點，補齊租賃住房短板。

人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設，切實增加有效供應。

此外，住建部指出，在總結試點經驗基礎上，指導大中城市全面培育和發展住房租賃市場。繼續推進集體土地建設租賃住房試點工作。

嚴躍進表示，此次政策提到了“補齊租賃住房短板”的概念，這體現了當前租賃市場的矛盾還是比較多的。類似短板，可以總結為“租售同權”是不到位的，尤其是類似教育配套等可能沒有完善，這使得后續各類租賃住房房源還需要在這方面下功夫。

業內人士稱，在改革方面，政策明確了“在總結試點經驗基礎上，指導大中城市全面培育和發展住房租賃市場”的內容。這或暗示后續各類省會城市的租賃市場改革力度加大，尤其是除了此前集體建設用地試點租賃市場的城市以外，其他一些省會城市，包括中部、西南、西北、東北等省會城市，進行試點的可能性是很大的。

6、住宅政策性金融機構

深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機構，加大對城鎮中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務效能和管理水平。

嚴躍進稱，政策明確研究建立住宅政策性金融機構，這或暗示住房金融銀行或公積金銀行等建立的節奏將加快，這利好后續公積金的管理和使用。加大對城鎮中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度。后續公積金貸款或會有一部分“勻給”租賃市場，這是租賃市場的一個較大的改革亮點。