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北京城市副中心供地放量：一日成交額超百億 3年來(lái)首供商品房用地

每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

今年1月10日，北京市政府從東城區(qū)正義路2號(hào)遷至通州區(qū)運(yùn)河?xùn)|大街57號(hào)。與此同時(shí)，沉寂已久的通州土地市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)集中放量態(tài)勢(shì)。

1月31日，通州3宗土地出讓?zhuān)謩e為兩宗共有產(chǎn)權(quán)房用地和一宗限競(jìng)房用地，起拍總金額近90億元。最終，3宗土地全部成交，成交總金額超過(guò)100億元。其中，備受市場(chǎng)關(guān)注的通州3年來(lái)首宗商品房用地拍出66.6億元，由平安和萬(wàn)科聯(lián)合體競(jìng)得。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這也是北京市政府遷址后，通州首次大規(guī)模供地放量。

一日出讓3宗地總成交金額破百億元

1月31日，通州出讓的3宗土地中，兩宗共有產(chǎn)權(quán)房用地臺(tái)湖鎮(zhèn)YZ00-0405-0099、YZ00- 0405- 0104地塊，臺(tái)湖鎮(zhèn)TZ09-0100-6016地塊、6019地塊，掛牌起始價(jià)分別為18.1億元和6億元，銷(xiāo)售價(jià)格控制在25600元/平方米和30000元/平方米。前者經(jīng)過(guò)71輪競(jìng)價(jià)，被通州投資發(fā)展和住總集團(tuán)以25.5億元、約40.9%溢價(jià)率競(jìng)得，后者被中建一局以8.4億元、約40%溢價(jià)率拿下。

另一宗限競(jìng)房用地臺(tái)湖鎮(zhèn)YZ00-0405-0094等地塊，起始價(jià)高達(dá)65億元，限價(jià)54164元/平方米，建設(shè)用地面積115506.324平方米，建筑控制規(guī)模達(dá)到280243平方米，最終由萬(wàn)科和平安聯(lián)合體以66.6億元競(jìng)得。

另?yè)?jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)信息，2月2日，通州新城和永順鎮(zhèn)還將有兩宗限競(jìng)房用地公開(kāi)拍賣(mài)，加之1月28日成交的馬駒橋鎮(zhèn)共有產(chǎn)權(quán)用地，在2019年開(kāi)年一個(gè)多月中，通州已有6宗土地推向市場(chǎng)，這幾乎是過(guò)去4年間推出住宅用地的總和(7宗)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“此前通州的土地多用于產(chǎn)業(yè)或商業(yè)，隨著北京市政府的搬遷，城市副中心建設(shè)開(kāi)始逐步關(guān)注住宅用地，所以我們看到通州住宅用地供應(yīng)量有了明顯上升跡象，也是彌補(bǔ)此前供地的不足。”

3年來(lái)首宗限競(jìng)房地塊66.6億低溢價(jià)成交

昨日土拍的絕對(duì)亮點(diǎn)，當(dāng)屬臺(tái)湖鎮(zhèn)這宗限競(jìng)房用地。

原因很簡(jiǎn)單，自帶流量，通州3年來(lái)首宗限競(jìng)房地塊;起拍價(jià)高達(dá)65億元，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力要求極高。而中國(guó)金茂和平安+萬(wàn)科聯(lián)合體阻擋了眾多開(kāi)發(fā)商的熱情。

有業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)計(jì)，如此大規(guī)模的資金壓力將造成該地塊低溢價(jià)成交，這從最終成交僅經(jīng)歷5輪、溢價(jià)率僅2%中亦得到佐證。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，該宗地周邊已云集包括首開(kāi)、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、泰禾、富力、金隅在內(nèi)的一眾主流開(kāi)發(fā)商，二手房均價(jià)約3.7萬(wàn)元/平方米。新房方面，除了均價(jià)稍高的翡翠四季(均價(jià)約5.8萬(wàn)元/平方米)，還有包括首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、禧瑞天著等在內(nèi)的三大限競(jìng)房項(xiàng)目(均價(jià)約5.3萬(wàn)元/平方米)。

與通州的大趨勢(shì)一致，沉寂3年有余的臺(tái)湖板塊，上一次因供地刷屏還要回到2015年11月13日。彼時(shí)，通州限購(gòu)升級(jí)后掛出首宗住宅用地，陽(yáng)光城子公司北京泓博泰成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)爭(zhēng)，以18.73億元并配建4.7萬(wàn)平方米限價(jià)房的代價(jià)奪得該地塊，刷新當(dāng)時(shí)臺(tái)湖板塊拿地記錄。

不過(guò)，去年2月，也是春節(jié)前夕，臺(tái)湖板塊也經(jīng)歷過(guò)一場(chǎng)土拍爭(zhēng)奪戰(zhàn)。一宗近4萬(wàn)平方米的共有產(chǎn)權(quán)房地塊吸引了住總、中鐵置業(yè)、中海、金地等九大開(kāi)發(fā)商(含聯(lián)合體)，最終被住總以15.7億元、溢價(jià)率33.6%拿下，樓面價(jià)16021元/平方米。

此次與平安聯(lián)手押寶通州的萬(wàn)科2018年在北京動(dòng)作頻頻，先有32.34億元從華夏幸福手中購(gòu)得涿州、大廠、廊坊和霸州市10宗住宅用地，后又以22億元將順義區(qū)東樓項(xiàng)目地塊和高麗營(yíng)鎮(zhèn)于莊地塊收入囊中。

1月共有產(chǎn)權(quán)房用地成交量逼近去年全年

本次出讓的兩宗共有產(chǎn)權(quán)房用地成交溢價(jià)率均超過(guò)40%。公開(kāi)資料顯示，2018年北京住宅用地中共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地合計(jì)11宗，共計(jì)100.38萬(wàn)平方米。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，2019年1月北京共成交住宅用地13宗，其中共有產(chǎn)權(quán)房用地9宗，成為目前土地招拍掛市場(chǎng)的絕對(duì)主流，已經(jīng)接近2018年全年共有產(chǎn)權(quán)用地供應(yīng)量(11宗)。

值得注意的是，這些共有產(chǎn)權(quán)房用地并不集中于某個(gè)區(qū)域，朝陽(yáng)、海淀、通州、密云、石景山、懷柔等地區(qū)均有分布。

郭毅向記者表示：“共有產(chǎn)權(quán)房用地是要首先保障的，今年出現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房用地成交前置的現(xiàn)象，其實(shí)是2018年底的供應(yīng)，未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房用地還是會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定水平。”

過(guò)去4年通州僅成交7宗住宅用地

在此之前，通州供地一度處于低迷狀態(tài)。

2015年，北京市住建委和通州區(qū)政府共同發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》，對(duì)在通州區(qū)購(gòu)房者的戶(hù)籍、產(chǎn)權(quán)等作出嚴(yán)格限制。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2015~2018年末，通州區(qū)僅成交住宅用地7宗，其中2015年與2017年各3宗，2018年僅1宗，2016年全年沒(méi)有一宗住宅用地成交。

土地性質(zhì)方面，7宗住宅用地絕大部分不是商品房用地。除2015年一宗位于西集鎮(zhèn)土地為限價(jià)房用地，另一宗臺(tái)湖鎮(zhèn)北神樹(shù)為限價(jià)房和自住房混用地外，余下5宗皆為公租房或自住房等用地。

溢價(jià)率方面，據(jù)Wind，2015年以來(lái)通州成交住宅用地基本維持在3成水平，并無(wú)大幅起伏。該指標(biāo)與北京市整體土地溢價(jià)率相比，尚保持高位。