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每經(jīng)編輯 王嘉琦

保匯率還是保房?jī)r(jià)?

作為全球樓市泡沫最大的城市，香港面臨著兩難選擇。

2018年4月到8月，香港金管局為了穩(wěn)定匯率，出手27次，共買入約1035億港元。結(jié)果，到了下半年，香港房?jī)r(jià)出現(xiàn)了十幾年來的罕見下跌。

時(shí)隔半年多，這種壓力再次出現(xiàn)。

3月8日，港元再次觸發(fā)了聯(lián)系匯率機(jī)制下7.85港元兌1美元的“紅線”。因此金管局向市場(chǎng)沽出美元，買入總值15.07億的港元。

港元又破“紅線”，香港金管局時(shí)隔半年再出手

香港目前的匯率浮動(dòng)區(qū)間是在2005年5月確立的：港元與美元的官方匯率改成區(qū)間調(diào)控，區(qū)間設(shè)定在7.75-7.85：

1、設(shè)定7.75為強(qiáng)方兌換保證，當(dāng)港元漲破7.75，香港金管局會(huì)賣出港元，買入美元;

2、設(shè)定7.85為弱方兌換保證，當(dāng)港元跌破7.85，香港當(dāng)局會(huì)買入港元，賣出美元。

自2005年之后，雖然經(jīng)過金融危機(jī)和歐債危機(jī)等，港元匯率此前從未逼近7.85。但從2017年開始，美元對(duì)港元匯率不斷上漲。直到去年4月12日突破7.85，讓香港金管局13年來首次買入港元。去年4月12日至8月28日期間，香港金管局合計(jì)出手27次，共買入約1035億港元。

貨幣貶值，意味著資本正在逃離該地區(qū)。

理論上來說，由于香港沒有自身獨(dú)立的貨幣政策，因此港元的利率應(yīng)該無限趨近于美元的利率。現(xiàn)實(shí)中，真正有參考意義的是HIBOR(香港銀行同行業(yè)拆借利率)，而美元在海外市場(chǎng)真正的市場(chǎng)利率則是LIBOR(倫敦同業(yè)拆借利率)3月期利率，所以需要用HIBOR和LIBOR的利率走勢(shì)來判斷市場(chǎng)的流動(dòng)性。

在過去的兩年，香港HIBOR 3月期利率一直低于美元LIBOR 3月期利率。2017年之前，HIBOR高于LIBOR幾十個(gè)基點(diǎn)(1個(gè)基點(diǎn)=萬分之一);到了2017年中，美元LIBOR大約高于香港HIBOR 60個(gè)點(diǎn);再到2018年，則拉大到了100個(gè)點(diǎn)。美元利率的上漲，是由美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息引起的。

港元HIBOR在2018年經(jīng)歷一輪上漲后，進(jìn)入2019年，香港HIBOR利率再次大幅下滑，和美元LIBOR的利差也再次擴(kuò)大到1%左右。

香港銀行同行業(yè)拆借利率(3月期)

美元LIBOR3月期利率

這意味著，持有港元的無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)比持有美元要差1%。對(duì)此，商業(yè)銀行不可能無動(dòng)于衷。

3月9日，香港金管局解釋稱，這一次，港元匯率觸及弱方兌換保證水平，主要是因?yàn)槭碌啄杲Y(jié)過后，銀行對(duì)自己的需求有所下降，一直銀行同業(yè)拆息偏軟，港元和美元利息差明星擴(kuò)大，引發(fā)市場(chǎng)人士買美元賣港元的套利活動(dòng)，帶動(dòng)港元逐漸轉(zhuǎn)弱。

市場(chǎng)對(duì)港元資產(chǎn)的態(tài)度，從港股通流入金額的銳減也可以看出：

香港樓市怎么辦?

聯(lián)系匯率看似簡(jiǎn)單，只要突破“紅線”，香港金管局穩(wěn)匯率只管賣出美元買入港元就行了。但宏觀政策的目標(biāo)，從來不是單一手段就可以完成，其決策需要綜合考慮多方面的因素。對(duì)香港而言，貨幣政策的取舍就不得不面對(duì)“房間里頭的大象”——香港樓市。因?yàn)椋S持港元匯率，意味著利率上升，可能威脅到高高在上的香港樓市。

作為全球房地產(chǎn)泡沫最大的地區(qū)，香港一直被高房?jī)r(jià)困擾著。近年來，香港出臺(tái)了針對(duì)第二套住宅印花稅加征至15%、非香港公民額外征收房?jī)r(jià)15%的買家印花稅的政策、多次提高首付比例、收緊開發(fā)商融資貸款，可是，住宅價(jià)格不但沒有下調(diào)，反而持續(xù)上漲。

直到去年，香港金管局為了穩(wěn)定匯率出手27次，香港房?jī)r(jià)才出現(xiàn)了十幾年來的罕見下跌。

2018年6月至9月，港島、九龍、新界A類私人住宅售價(jià)分別下滑3%、7%和4%。到了12月，全港住宅銷售總額僅為241億港元，同比下降53.7%。成交量方面，全香港12月住宅銷售量大減至2060套，上年同期為5337套，同比下降61%。

而從2018年8月高點(diǎn)以來，香港房?jī)r(jià)已下跌接近10%。經(jīng)歷了近10年牛市的香港房地產(chǎn)，寒意漸濃。

實(shí)際上，香港面對(duì)的困境，正是所謂的“不可能三角”：即不可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)資本流動(dòng)自由，貨幣政策的獨(dú)立性和匯率的穩(wěn)定性。

實(shí)行聯(lián)系匯率制度，緊緊盯住美元，導(dǎo)致香港沒有貨幣政策的獨(dú)立性。同時(shí)，由于香港市場(chǎng)資本自由流動(dòng)，在美聯(lián)儲(chǔ)加息的情況下，要穩(wěn)定港幣匯率就必須提高利率，而提高利率就會(huì)打壓高企的房地產(chǎn)泡沫。

面對(duì)房?jī)r(jià)下跌，香港特區(qū)政府表示不會(huì)救市，因?yàn)闈q了十多年的房?jī)r(jià)，已經(jīng)成了壓在香港人頭上的巨石，稍微降一點(diǎn)，也是好的。

但對(duì)于已經(jīng)買了房、或者靠房地產(chǎn)賺錢的人來說，則不是好事。在福布斯2019年香港富豪榜單上，全香港最富有的50人中，有23人的財(cái)富在去年下降。

新年之后，香港樓市又出現(xiàn)了回暖的跡象。不巧的是，又恰逢金管局出手穩(wěn)匯率。