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每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 魏文藝

廣州是最先啟動(dòng)住宅限售的一線城市。

2017年3月30日，廣州市政府辦公廳頒布“限售令”——新購(gòu)買(mǎi)住房(含二手房)須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年后方可轉(zhuǎn)讓。

目前，當(dāng)時(shí)受政策所限無(wú)法入市交易的房源陸續(xù)解禁獲得入市交易資格。曾有觀點(diǎn)認(rèn)為，這部分房源如果在未來(lái)數(shù)月入市，將對(duì)廣州樓市帶來(lái)一定沖擊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州二手房的掛牌量的確正在激增中。

但多名業(yè)界人士、中介人士在接受記者采訪時(shí)表示，影響二手房市場(chǎng)的因素是多元的，限售房源解禁入市僅是其中一個(gè)方面。雖然市場(chǎng)有回暖的跡象，但觀望情緒仍然存在，市場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)難見(jiàn)曙光。

二手房源掛牌激增

廣州二手掛牌房源正在繼續(xù)走高。據(jù)廣州鏈家數(shù)據(jù)，截至4月11日，廣州二手掛牌房源已經(jīng)高達(dá)40976套。而2018年底，廣州二手掛牌房源還在3萬(wàn)套左右徘徊。

在4個(gè)月間掛牌量激增了1萬(wàn)套，原因主要指向限售房源解禁上。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，在“3·30新政”出臺(tái)前夕，廣州二手樓市月均成交量在1萬(wàn)套以上，但在新政出臺(tái)的3月份，不少置業(yè)者恐慌入市，成交套數(shù)高達(dá)3萬(wàn)套以上。“如今兩年過(guò)去，這一批房源開(kāi)禁，入市流轉(zhuǎn)的房源數(shù)量必然增多。”

“最近放出來(lái)的房源也比較多。”天河區(qū)中介人士小鐘也告訴記者，一些業(yè)主為了騰出名額也在出手手上的房產(chǎn)。

不過(guò)也有中介人士認(rèn)為，限售房源解禁影響僅是房源增多的一個(gè)方面。一位黃埔區(qū)的中介人士指出，限售主要影響的是投資需求，會(huì)驅(qū)動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)更加理性，但是當(dāng)時(shí)受到限售影響的房源取證有先后，很難去量化其中的影響。“沒(méi)有影響，那都是多久的事兒了。”另一位天河區(qū)的中介人士小陳表示。

不應(yīng)該忽略的是，廣州二手掛牌房源從2017年至今一直處于不斷上升狀態(tài)。廣州鏈家數(shù)據(jù)顯示，2017年底二手掛牌房源剛過(guò)2萬(wàn)套，而2018年底已漲至3萬(wàn)套。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析認(rèn)為，掛牌出售的房源當(dāng)中有超過(guò)一半以上是為了騰出名額或套取資金置換新的房子，另外一小半可能有另外的投資渠道需要用錢(qián)。“廣州限售差不多兩年，這個(gè)因素有一些影響，但比例上我們沒(méi)有辦法有一個(gè)具體準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。”

買(mǎi)賣(mài)雙方仍在博弈

在走訪過(guò)程中記者發(fā)現(xiàn)，多位中介人士和購(gòu)房者對(duì)廣州市場(chǎng)的預(yù)期均持謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度——盡管今年3月份廣州二手房的成交量稍有上揚(yáng)，市場(chǎng)也呈現(xiàn)出了看似“小陽(yáng)春”的行情。“最近成交量好很多了，尤其是學(xué)位房，還是很好出手的。”小陳說(shuō)道。

可供印證的數(shù)據(jù)是，3月1日~28日，廣州市(不含南沙、從化)中介網(wǎng)簽量為4712宗，較2月的1611宗環(huán)比大幅回升1.9倍，較1月的3090宗增長(zhǎng)52.49%，成交創(chuàng)年內(nèi)高位。

但事實(shí)上，目前廣州的放盤(pán)價(jià)、成交價(jià)相比去年均持續(xù)陰跌，購(gòu)房者與置換者的觀望情緒依然十分濃厚。黃韜認(rèn)為，由于目前供應(yīng)量較大，買(mǎi)家相對(duì)比較少，價(jià)格已出現(xiàn)下降，二手房?jī)r(jià)格從去年開(kāi)始整體下調(diào)4%左右，現(xiàn)在看來(lái)跌勢(shì)還沒(méi)有完全停止。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2月份廣州二手房?jī)r(jià)格以0.2%的環(huán)比降幅領(lǐng)跌一線城市。

另一方面，限售的存在也“凍”住了一些有置換需求的客戶(hù)。一名有置換需求的購(gòu)房者告訴記者，之前他曾經(jīng)想出售手上的房源，但“如果把這一套賣(mài)了，下一套就得綁在手里兩年，誰(shuí)知道這中間我會(huì)不會(huì)急著要錢(qián)?一猶豫，二手房?jī)r(jià)格就下來(lái)了。”

據(jù)他介紹，他所在小區(qū)在高位時(shí)，同樣的房型總價(jià)最高能夠賣(mài)315萬(wàn)元，但目前賣(mài)300萬(wàn)元都有點(diǎn)困難，“不劃算。”

肖文曉則指出，由于廣州“3·30新政”的另一政策“外地人購(gòu)房社保3年改5年”同樣期滿(mǎn)，意味著也會(huì)有一波需求釋放出來(lái)，兩者對(duì)沖可以減輕對(duì)市場(chǎng)的沖擊?？傮w來(lái)看，3月份廣州市場(chǎng)確實(shí)有所回暖，部分樓盤(pán)也有調(diào)高售價(jià)行為，但是大多屬于低位反彈，真正意義上的漲價(jià)并不多見(jiàn)。