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每經記者 董青枝 每經編輯 陳夢妤

土儲是房企的生存之本。

在融資收緊、銷售額不斷創(chuàng)新高以及高周轉模式的帶動下，2018年，大多數規(guī)模房企在上半年仍積極補倉拿地，而下半年謹慎甚至暫緩拿地，收緊投資準備“過冬”。

克而瑞預計，在謹慎投資預期下，2019年房企拿地規(guī)模會繼續(xù)下滑，投資拿地更趨于理性。整體而言，收縮戰(zhàn)線、放緩節(jié)奏、地域聚焦成為房企未來戰(zhàn)略布局的主要方向。

Top10房企瓜分百強50%地塊

據克而瑞，2018年銷售TOP100房企拿地總貨值超過10萬億元，較2017年降幅達到13%。分梯隊來看，TOP10企業(yè)新增貨值、建面集中度均在50%以上，可以說前十的規(guī)模房企瓜分百強的50%的地塊，而TOP3企業(yè)更是占到百強的24%。

《每日經濟新聞》記者注意到，2018年全年，拿地貨值超過5000億元的是碧桂園、融創(chuàng)中國、中國恒大和萬科，拿地貨值分別為9987.3億元、8782億元、7731.6億元和6707.6億元。

談及拿地戰(zhàn)略，萬科管理層在業(yè)績會上表示，萬科投資是非常謹慎的，按照城市圈、經濟圈、人口的導入、城市基礎設施或者產業(yè)閉合，還有政策機構的導向等進行的。

“往后拿地會非常小心。”融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在今年的業(yè)績會上回應拿地策略稱：“現在很多城市的土地市場偏熱，拍賣地價比較高。去年年底、今年年初，融創(chuàng)把握短期窗口拿了一些地，主要在一二線城市，地拿得挺好的，量也不小。有好的機會，我們就堅決地拿，沒有好的機會就算了，就放棄了。”

從2018年百強房企布局選擇來看，地域聚焦的投資策略明顯。能級選擇上，三四線依然是多數房企的首選。房企在三四線新增土儲建面占比接近六成，比二線城市高出20個百分點，一線城市受到供應緊、出讓條件苛刻等因素影響，僅有4%。

而在三、四線城市選擇上，環(huán)一線城市周邊三、四線更受房企青睞。在百強房企三四線投資TOP10城市中，環(huán)廣州的佛山、環(huán)深圳的惠州，以及環(huán)上海的嘉興、南通等均有上榜，長遠來看，這些城市受到一線城市輻射以及規(guī)劃利好，市場發(fā)展依然可期。

例如，新城控股延續(xù)了2016年、2017年投資布局向非核心的二三線城市傾斜的策略，2018年新增土儲中三四線占絕對比重，建面占比超過74%。

值得注意的是，在一二線城市地價回調、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過去一兩年企業(yè)拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢或有所轉變，將轉變?yōu)榛貧w一二線以及重點三四線城市，中梁、陽光城、中駿、雅居樂等企業(yè)都明確提出回歸一二線。

粵港澳大灣區(qū)成房企必爭之地

在城市布局中，粵港澳大灣區(qū)在眾多房企看來頗具發(fā)展?jié)摿Γ苍缫殉蔀榉科蟮谋貭幹亍?/p>

“恒大在深圳的土地儲備是中國地產商最大的幾個之一。”恒大集團總裁夏海鈞在業(yè)績發(fā)布會上透露，在2015年進軍一線城市以后，恒大主要布局的是大灣區(qū)，大灣區(qū)的核心就是深圳，這是恒大近幾年重點進入的領域，也相信恒大的戰(zhàn)略布局，隨著中國大灣區(qū)的落實，會帶來巨大的市場效益。

根據夏海鈞披露的數據，恒大在大灣區(qū)目前總共有109個項目，4927萬平方米，貨值在1.6萬億元左右。其中，深圳有45個項目，土地儲備2903萬平方米。

除廣東起家的老牌龍頭房企外，還有許多扎根于本土深耕的當地開發(fā)商，實力也不容小覷，在粵港澳大灣區(qū)崛起的過程中充分享受政策紅利。這些房企憑借地緣優(yōu)勢，以大本營為核心，在深耕布局的同時向周邊城市輻射發(fā)展，典型如龍光、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展、越秀地產、奧園集團等等。

“佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)，不管天時、地利、文化、都有不錯的競爭力，這是可以肯定的。“佳兆業(yè)集團主席郭英成在今年的業(yè)績會上直言。

根據披露，目前，佳兆業(yè)整體可售資源約1580億元，可售面積約880萬平方米，并持有土儲貨值4640億元。截至去年底，佳兆業(yè)持有舊改儲備項目占地面積(未計入土儲)約3000萬平方米，其中99%位于大灣區(qū)，可為佳兆業(yè)帶來約1.8萬億元貨值。

佳兆業(yè)集團總裁麥帆在業(yè)績會透露，今年公司拿地的預算、投資額在400億元左右，去年拿地的投資額有50%、60%在大灣區(qū)片區(qū)，今年至少要保持這個比例。

值得一提的是，粵港澳大灣區(qū)也成為了眾多外來房企爭相布局的區(qū)域。在全國化擴張需求推動下，加上看好灣區(qū)未來的發(fā)展機遇，包括融創(chuàng)、世茂、龍湖、福晟等房企，都積極地在廣州、深圳、佛山等地頻頻落子。

“大灣區(qū)是龍湖看中的戰(zhàn)略區(qū)域。”龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績會上表示，現在龍湖已經進入大灣區(qū)的7個城市，有約150多萬平方米土地儲備，權益儲備超過100萬平方米，貨值逾530億元。“我們會加大這里的布局。”

邵明曉續(xù)稱，由于西部、環(huán)渤海和長三角土儲較為充足，未來龍湖會在華中和粵港澳大灣區(qū)加大投資。若按地區(qū)進行分析，龍湖大部分土儲位于環(huán)渤海和西部，占比均在30%以上，長三角占20.7%。華中和華南相對較少，占土儲比例分別為8.8%和5.9%。

根據克而瑞的統(tǒng)計，2018年底，Top30房企于粵港澳大灣區(qū)的土地儲備貨值和建面總量分別達5.73萬億元和3.26億平方米，其中Top10房企土儲貨值和建面總量分別達3.08萬億元和1.85億平方米，占比超過50%。而根據國家統(tǒng)計局數據，大灣區(qū)9座內地城市2017年商品房銷售額和面積分別為1.5萬億元和1.0億平方米。按此來看，Top30企業(yè)的貨值可以支撐大灣區(qū)約3.5年銷售。

克而瑞認為，對于提前布局了粵港澳大灣區(qū)的房企而言，可以更好地享受政策所帶來的紅利，推動企業(yè)規(guī)模更上一層樓。