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公租房“免稅”期延長2年 大部分長租公寓企業無緣政策紅利
每經記者 程成 每經編輯 魏文藝
2017年以來，在“房住不炒”“租購同權”等政策導向下，住房租賃行業逐漸成為市場熱點，包括房企、資本、長租公寓運營公司等在內的眾多機構，都盯上了住房租賃市場這塊蛋糕，紛紛跑馬圈地、加碼投資。
盡管有政策支持，但對長租公寓行業來說，包括增值稅、房產稅等在內的稅費支出仍是擺在行業面前的現實壓力，如何實現盈利仍然是大家不得不面對的行業性難題。
近日，財政部官網發布《關于公共租賃住房稅收優惠政策的公告》(以下簡稱《公告》)，對公共租賃住房(以下簡稱公租房)的經營管理單位免征土地使用稅、印花稅、房產稅、增值稅等;有效期2年。
免稅期延長2年
記者注意到，上述《公告》由財政部與稅務總局于4月15日聯合發布。《公告》顯示，為繼續支持公租房建設和運營，對公租房經營管理單位等實行有關稅收優惠政策。稅收優惠政策涉及土地使用稅、印花稅、契稅、所得稅、房產稅等稅種。
具體來看，《公告》明確，對公租房建設期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮土地使用稅。
對公租房經營管理單位免征建設、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的印花稅。
對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅;對公租房租賃雙方免征簽訂租賃協議涉及的印花稅。
對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
個人捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出未超過其申報的應納稅所得額30%的部分，準予從其應納稅所得額中扣除。
對符合地方政府規定條件的城鎮住房保障家庭從地方政府領取的住房租賃補貼，免征個人所得稅。
對公租房免征房產稅。對經營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經營管理單位應單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅、房產稅優惠政策。
《公告》明確，上述稅收優惠政策有效期2年，自2019年1月1日至2020年12月31日。
誰將是受益者
稅收優惠對住房租賃行業來說無疑意味著政策紅利，但在微領地研究院院長胡峰看來，作為住房租賃行業的絕對主力，長租公寓運營機構卻無法享受到上述政策紅利。
“公租房的相關稅費一直都是免征或有優惠的，因為政策都有有效期，這次的政策只是之前優惠政策的延續。”胡峰告訴《每日經濟新聞》記者：“但長租公寓運營機構目前還享受不到上述優惠政策，因為它們的房源不屬于公租房范疇。”
記者注意到，上述《公告》對享受稅收優惠的公租房進行了明確界定，“主要范圍為納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公租房發展規劃和年度計劃，或者市、縣人民政府批準建設(籌集)，并按照《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。”
顯然，以在市場上“采購”商品住房，進而再改造出租為主要模式的長租公寓運營機構，其房源并不屬于上述公租房范疇。
那么，哪類企業將享受到上述稅收優惠的政策紅利呢?根據運營主體的不同，目前長租公寓主要由房企系、酒店系、長租公寓運營機構系等。而此次稅收優惠政策紅利，主要的受益方是房企系。
以上海為例，其規劃十三五期間將建設70萬套公共租賃住房，而這70萬套公租房的來源主要為租賃住房用地建設的公租房、房企土拍時需自持的租賃住房。
據《每日經濟新聞》記者統計，至2018年底上海共出讓58宗租賃住房用地，且全部以底價成交。其中上海本地國企摘得53宗，央企摘得4宗;將至少建設5萬套租賃住房。顯然，上海本地國企將是本次稅收優惠政策的最大受益方。
那么稅收優惠力度又有多大呢?
記者梳理發現，上述稅收優惠主要涉及的城鎮土地使用稅、房產稅、增值稅中，城鎮土地使用稅年應納稅的標準為0.6元至30元每平方米土地;房產稅稅率為按房產余值計征的年稅率為1.2%，按房產租金計征的年稅率為12%;一般納稅人出租不動產的增值稅稅率為11%。
顯然，對受益方而言，上述稅收優惠幅度“相當給力”。
而同樣以上海為例，底價摘得租賃住房用地的上海本地國企將是上述政策紅利的最大受益方，其盈利壓力不僅遠遠小于傳統長租公寓運營機構，還明顯低于土拍時須自持配建租賃住房的房企。
“稅收減免的政策利好，有利于降低公租房房源的籌集、運營等成本，增加企業的盈利機會，有利于吸引更多市場化機構或資本參與到公租房建設、運營過程中來，并最終促進租賃住房市場的持續健康發展。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者。
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