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歷經(jīng)了過去兩三年的火爆行情后，棚改退潮背景下的三四線樓市正逐漸降溫。

銷售的放緩已經(jīng)開始推升當(dāng)?shù)貥鞘袔齑妫⒖赡苓M(jìn)而影響全國總體樓市銷售走勢。官方數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，全國商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%。

百城庫存上升

何為庫存?盡管官方部門與一些研究機構(gòu)的統(tǒng)計口徑不盡一致，但所謂庫存上升，可簡單理解為房子不好賣了。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，全國商品房待售面積51380萬平方米，比3月末減少266萬平方米。其中，住宅待售面積減少357萬平方米。

不過，國家統(tǒng)計局并未公布具體城市的商品房待售情況。

5月29日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布前4個月《中國百城庫存報告》。按照該報告的定義，城市住宅庫存為取得預(yù)售許可證但沒有出售的住宅項目，包括期房和現(xiàn)房。

而統(tǒng)計局口徑下的商品房待售面積則是指：報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。

截至2019年4月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45217萬平方米，環(huán)比增長0.5%，同比增長4.2%。

其中，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2876萬、22155萬和20186萬平方米，環(huán)比增速分別為2.8%、-0.6%和1.4%，同比增速分別為34.6%、-1.5%和7.6%。

觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2018年9月以來，百城住宅庫存一改此前持續(xù)下降的態(tài)勢，開始步入上行通道。2019年2~3月份，住宅成交行情好于預(yù)期，這使得百城庫存出現(xiàn)了下降，但4月又出現(xiàn)了小幅反彈。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從結(jié)構(gòu)的角度看，一線城市庫存雖然有所上升，但總體規(guī)模并不大。所以百城庫存上升的因素，更多還是來自于三四線城市。三四線城市庫存規(guī)模上升，說明市場基本面正發(fā)生變化。

對于三四線城市來說，2018年11月以來，此類城市庫存就呈現(xiàn)了持續(xù)性的環(huán)比和同比正增長態(tài)勢，即近6個月三四線城市的庫存是明顯攀升的。三四線樓市步入降溫通道，進(jìn)而會使得庫存去化壓力重新增加。

2019年4月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.0個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要10.0個月，該數(shù)值相比3月的10.2個月有所減少。

從城市分類來看，2019年4月份，一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為13.5、9.2和10.5個月。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，去年四季度以來，三類城市中，一線城市和三四線城市存銷比總體拉升最明顯，但這兩類城市的邏輯不一樣。其中一線城市預(yù)售證管控明顯放寬，高端樓盤入市節(jié)奏加快，這會拉動存銷比數(shù)據(jù)的上升。而三四線城市則面臨房屋交易降溫的問題，這也會使得去化的動力減弱。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)要警惕庫存規(guī)模繼續(xù)上升導(dǎo)致去化周期明顯擴(kuò)大的風(fēng)險。從去庫存的角度看，對于部分三四線城市來說，要出臺優(yōu)惠的購房政策，積極引導(dǎo)剛需和改善型購房需求的釋放。

穆迪投資者服務(wù)公司5月中旬也在一份報告中表示，繼過去兩年全國房地產(chǎn)銷售實現(xiàn)強勁增長之后， 三四線城市需求將轉(zhuǎn)弱。

穆迪助理副總裁楊昱穎表示：“預(yù)計未來6~12個月全國合約銷售額同比將持平或下降1%~5%，主要由于三四線城市需求轉(zhuǎn)弱。預(yù)計三四線城市庫存水平將上升，但全國庫存水平仍將低于2015年3月的峰值。”

三四線城市購房需求少了

過去兩三年，因一二線城市樓市調(diào)控日漸趨緊，房企逐漸轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，恰逢政府開始力推棚改貨幣化，三四線城市樓市一時火爆。如今為何迅速降溫?

楊昱穎表示，三四線城市樓市銷售下滑，一個原因是這些城市的住房需求已基本得到滿足，那些位于經(jīng)濟(jì)薄弱地區(qū)或遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)(比如長三角和粵港澳大灣區(qū)等) 的城市尤其如此。過去1~2年，三四線城市樓市銷售強勁，估算其2017和2018年同比增速約為23%和16%，這意味著當(dāng)?shù)睾芏嗳私陙硪呀?jīng)購房。

此外，棚改政策的變化也將導(dǎo)致住房銷售的下降。穆迪報告認(rèn)為，過去2~3年中，很多三四線城市的地方政府將棚改政策作為消化過剩住房供應(yīng)的工具。在棚改項目中，政府拆除危舊住房，提供新住房或購置新住房的貨幣化補償。由此帶來的購房量增長也在一定程度上助推了三四線城市的房價。

住建部去年7月曾表示，棚改促進(jìn)了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)庫存多的城市，通過棚改貨幣化安置，促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫存。

2014年全國棚改貨幣化安置比例為9%，2015年快速上升至29.9%，2016年這一比例更是上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

楊昱穎表示，根據(jù)估算，棚改這部分銷售額約占過去兩年三四線城市房地產(chǎn)銷售額的20%~30%。政府已經(jīng)將2018~2020年這3年的棚改目標(biāo)從2015~2017年的1800萬套下調(diào)至1500萬套。此外，政府正在限制住房庫存低的城市使用貨幣化補償，以遏制房價上漲。這兩項變化將削弱三四線城市的住房需求。

第一財經(jīng)4月曾報道，2019年我國各地棚戶區(qū)改造任務(wù)約285萬套，不僅遠(yuǎn)低于外界此前450萬套的預(yù)期，與2018年的626萬套相比，今年棚改開工計劃目標(biāo)已經(jīng)腰斬。

不同城市表現(xiàn)更分化

中國樓市的區(qū)域特色較為明顯，即便總體上看三四線城市庫存上升，銷售放緩，但城市之間的分化也越來越明顯。

譬如佛山，一般被認(rèn)為是三線城市，但其房地產(chǎn)市場近期卻波動較大，新建商品住宅和二手住宅房價指數(shù)累計漲幅過大，被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部給予了“預(yù)警提示”。

穆迪報告認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)相對較強的三四線城市房地產(chǎn)銷售額將繼續(xù)增長，例如位于粵港澳大灣區(qū)和長三角地區(qū)大城市周邊的城市。這些城市將受益于所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長、基礎(chǔ)設(shè)施升級以及大城市高房價導(dǎo)致的需求溢出。

根據(jù)《中國百城庫存報告》，2019年4月，100個城市中，有55個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象，其中福州、惠州和南京3個城市的庫存上升速度較快，同比增速分別達(dá)到102%、94%和69%。此類城市庫存規(guī)模上升，和近期供應(yīng)規(guī)模較大等因素有關(guān)。

同時，100個城市中，有45個城市的庫存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢，其中濟(jì)南、鄭州和丹東的同比降幅較大，降幅分別為42%、31%和31%。尤其是對于濟(jì)南等省會城市而言，未來補庫存的需求比較大。

樓市庫存的多寡還將與一個城市的未來供地量相掛鉤。

今年4月，自然資源部下發(fā)通知，要求做好2019年住宅用地“五類”調(diào)控目標(biāo)制定實施工作。

通知要求，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)，根據(jù)商品住房庫存消化周期(截至2019年3月)，在上年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控目標(biāo)基礎(chǔ)上，調(diào)整確定2019年住宅用地供應(yīng)“五類”(顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和?調(diào)控目標(biāo)。

其中，消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地;36~18個月的，要適當(dāng)減少供地;18~12個月的，維持供地持平水平;12~6個月的，要增加供地;6個月以下的，要顯著增加并加快供地。

嚴(yán)躍進(jìn)介紹稱，根據(jù)庫存五分法概念，100個城市中，消化周期在36個月以上的有3城，包括三亞、漳州和大廠。消化周期在36-18個月的有11個城市，包括廈門、香河等城市。消化周期在18-12個月的有33個城市，包括蘭州、無錫等城市。消化周期在12-6個月的有42個城市，包括景德鎮(zhèn)、西安等城市。消化周期在6個月以下的有11個城市，包括馬鞍山、日照等城市。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類城市不同消化周期，對應(yīng)了不同的樓市行情和拿地機會。