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長江商報消息●長江商報記者江楚雅

“2019年2000億元，2020年2500億元，2021年3000億元，三年分別達到28%、25%、20%的增速要求。”這是綠城中國(03900.HK，以下簡稱“綠城”)新掌門人張亞東未來三年的發展規劃，但交出的第一份成績單并不亮眼。

年報顯示，2018年，綠城未完成其年度銷售目標1600億元，實際完成1564億元。截至2019年4月，綠城銷售金額為383億元，僅完成全年目標的21.3%。

曾經一度名列行業前十的綠城，在2018年公司排名已掉至第17位，銷售額增幅也創下近三年最低值，增速排在20強房企的末尾。同時，2018年年內利潤23.75億元，較上年同期的26.7億元相比下降11.04%;股東應占利潤10.03億元，同比下降54.2%。

雪上加霜的是，綠城的糧倉并不充裕。綠城2018年財報顯示，當期共拿地37塊，花費土地款517億元，截止期末共有3247萬方土儲，其中資產負債表顯示，當期可供發展物業為228.4億元，同比減少10.3%，發展中物業為1178.8億元，同比增長41.8%，存貨為1.2億元，同比減少70.7%。與預期銷售規模目標并不匹配。

長江商報記者梳理發現，2018年綠城的銷售費用、管理費用、財務費用分別達到18.44億元、38.95億元、15.51億元，占總營收的12%。三費費用率(銷售費用+管理費用+財務費用)/營業收入 達到12.09%居行業前列，而費用管控能力良好的房企三費費用率在7%以下，比如中海為3.44%、陽光城為6.99%。

業內認為，企業三費費用率與凈利潤率是此消彼長的關系，隨著銷售、融資、管理成本的不斷上升，以及項目利潤水平的下滑，未來綠城需要效控制成本。

銷售額增幅創近三年最低

綠城未完成年初定下的1600億元的銷售目標。年報顯示，綠城2018年累計取得合同銷售額1564億同比增長6.9%，營業收入則實現603.03億元，同比增長43.7%。

銷售額未達標，增速也顯得尤為“保守”， 與2017年相比僅增長了6.9%。長江商報記者梳理發現，今年綠城銷售額增速放緩明顯，2015年-2018年分別實現銷售額719億、1139億、1463億、1564億元。2016-2018年的銷售額同比增幅分別為 58.4%、28.4%、6.9%，2018年增速為近三年最低。

利潤方面，綠城全年凈利潤僅10.03億元，同比降54.18%，并且凈利率和歸母凈利率已連續兩年下滑。受股東應占利潤下滑影響，綠城歸母凈利率從2016年的6.62%降至2018年的1.66%。凈利率從2016年的7.67%降至2018年的3.94%，為近五年的最低水平。

得益于物業銷售收入的增長，綠城2018年實現毛利137.52億元，較2017年的毛利80.76億元增加 70.3%，實現毛利率22.81%較2017年的19.25%增長3.6個百分點。

對于2018年業績增速回落，綠城中國給出的官方理由是受出售附屬公司、計提減值虧損撥備等方面影響，同時，建設周期長、成本上升則是該公司回復凈利率不高的原因。

繼去年銷售額增速回落，綠城今年一季度銷售業績出現了明顯下滑。近期，綠城發布2019年一季度營運數據，一季度實現總合同銷售金額約255億元，同比下降8.6%，其中代建管理項目取得的合同銷售額為74億元，與去年同期相比分別下降8.6%和42.2%。

此前，綠城中國董事會行政總裁張亞東接受媒體采訪時表示，2019年綠城的銷售目標為1800億元。以此推算，截至3月，綠城僅僅完成了年度銷售目標的14.17%，雖然第一季度是地產公司銷售淡季，但14%這個比例，也讓業界質疑綠城是否能完成今年銷售目標。

財經評論員嚴躍進分析認為，主要受房地產市場降溫影響，一季度綠城中國銷售業績同比出現下跌的情況。若企業業績持續受市場影響較大，可能將影響全年銷售進度。尤其，目前綠城中國年度目標完成率較低，后期或將影響其資金回籠的速度。

負債攀升超2000億

伴隨著加速擴張和成本增加，綠城中國負債攀升。數據顯示，截至2018年底，綠城中國有息負債達到814億元，較2017年增加了41.2%;凈資產負債率為55.3%，較去年同期的46.4%有所上升。

長江商報記者梳理發現，綠城2015年資產負債率為74.63%，2016年資產負債率為76.84%，2017年資產負債率為80.16%，公開數據顯示，截至2018年6月，綠城的收入債務比率(包括其在合資企業及聯營企業中的份額)，已從2017年12月底的57.4%上升至71.8%，凈資產負債率為55.1%，環比上年年底有所提升。截止2018年12月31日，總負債2196億元，在樓市調控大背景下，2019年總負債將進一步增加。

針對2018年業績與公司財務狀況相關問題，綠城中國方面表示，目前，綠城中國凈資產負債率為55.3%，平均利息成本5.4%，低于行業平均水平，財務狀況良好。未來預計將維持穩定，銀團貸款對于凈資產負債率的要求是需要保持在90%以下，公司內部的要求是在80%以下。

與此同時，2018年綠城積極開拓融資渠道，控制綜合融資成本。境外融資方面，于2018年7月獲得兩筆規模總額達美金14億元的境外融資，規模更大、利率更低、年期更長，有助降低公司借貸成本，并進一步優化了公司的債務結構。境內融資方面，綠城全年境內共發行約人民幣201億元，綜合成本為5.46%;發行公司債人民幣逾90億元及短期資券40億，年利率為4.73%至6%。

嚴躍進認為，對于此類企業的問題來說，隨著規模的擴張，自然也在負債等數據上出現上升，后續實際上也要求此類企業積極降低資金風險和負債規模。另外也需要不斷協調內部股東關系，進而形成更好的發展態勢。

中交掌權加速高周轉

2018年對綠城來說是“巨變”的一年。8月初，綠城宣布曹舟南請辭執行董事、行政總裁等職務，來自中交系統的張亞東接替。這則簡單的人事變動公告，迅速在行業中發酵，尤其是張亞東的出現一度被視為中交“加強控制”的跡象。

2015年3月，中交收購綠城股份正式完成。2018年以來，綠城多次與中交共同成立合營公司，還在福州、天津、廣州等地合作開發地產項目。不僅如此，在張亞東上任之后，中交還為綠城送來一份“大禮包”，一口氣與綠城簽署了近30個項目的合作協議，投資額達2500億。

一向不求規模只求品質的綠城在中交集團的強勢掌控之下進行了一系列的改革，轉而走向了加大投資、高周轉之路。去年7月初，綠城中國開始計劃走高周轉之路。彼時，綠城中國內部流傳出一份備忘錄，其要求員工加快銷售，堅決執行“早銷、多銷、快銷”的策略。值得注意的是，綠城管理進入全國23個省及直轄市，旗下受托管理項目282個，規劃總建筑面積約6336萬平米，其中商業代建項目164個，預計總可售金額約3428億元。2016年綠城代建的業務銷售額為181億元，占綠城集團總銷售額1139億元的15.89%，2017年這一比例達到29.39%，2018年綠城代建的業務銷售額為552億元，占綠城集團總銷售額1564億元的35.29%，代建業務銷售額占比進一步上升。

然而，代建業務提速讓綠城曾經堅守的“精雕細刻慢工出好活”的品質理念遭到拷問。近年，山東濟南章丘中康綠城百合花園小區、山東青島李滄綠城郁金香岸、杭州綠城富春玫瑰園等均發生過業主維權。涉及問題包括外立面開裂、房屋滲水、墻體空鼓等房屋質量問題。

外界有質疑聲稱，高周轉和代建業務占比提升會導致規模將取代品質。對此，綠城表示，綠城從來沒追求過規模。提高周轉效率，對于任何一個企業都是應該做的，但不是綠城的目標，只是一個管理的舉措。

嚴躍進認為，代建業務中間的協調工作很關鍵，如果沒有此類協調，那么會面臨一個很尷尬的問題，即代建業務背后的質量問題和品牌管理問題，所以從這個角度看，需要積極研究代建所帶來的部分負面問題的解決。