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改變、迭代、淘汰、升級(jí)，這一發(fā)展脈絡(luò)似乎可以套用于每個(gè)行業(yè)。

30多年過去，如今，地產(chǎn)商身處的地產(chǎn)業(yè)早已不是那個(gè)憑借低地價(jià)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)就可以輕松坐收利潤(rùn)和規(guī)模的淘金樂土。

進(jìn)入白銀時(shí)代后，許多開發(fā)商們未雨綢繆，在堅(jiān)守住宅城池的同時(shí)，也已開始涉足其他領(lǐng)域，期望在徹底觸及行業(yè)天花板前，發(fā)掘并培育另一條發(fā)展航線，綠地控股(下稱“綠地”)便是其中之一。

近年來，綠地投資動(dòng)作頻頻，且涉及產(chǎn)業(yè)分散，然而從其2018年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，其多元化布局喜憂參半：喜的是，酒店、金融類相關(guān)產(chǎn)業(yè)毛利率高于80%;憂的是，建筑、商品銷售、能源和汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)毛利率均低于4%。

牌面實(shí)力的懸殊、利潤(rùn)的貢獻(xiàn)不一以及營(yíng)收增長(zhǎng)的平淡或也難讓市場(chǎng)看清綠地的資本價(jià)值。截至6月14日收盤，綠地股價(jià)報(bào)收6.73元，總市值為818.9億元，較剛上市時(shí)已跌去逾1800億元。

跨界科創(chuàng)尚在摸索中

在綠地的多元化版圖中，科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)雖然僅是新興產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)小類，但其受重視程度已愈發(fā)凸顯。

繼投資入股上海人工智能企業(yè)深蘭科技后，6月10日，綠地一口氣宣布再投資兩大科技企業(yè)，分別為城云國(guó)際有限公司(下稱“城云國(guó)際”)和杭州涂鴉信息技術(shù)有限公司(下稱“涂鴉智能”)，將在智慧城市、智慧小鎮(zhèn)、智慧社區(qū)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開合作。

從綠地與上述公司的合作覆蓋面來看，綠地的主要訴求似乎依舊圍繞其地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。對(duì)于業(yè)務(wù)本身就涵蓋產(chǎn)業(yè)園、小鎮(zhèn)、高鐵新城等內(nèi)容的綠地來說，在既有產(chǎn)業(yè)板塊中嫁接科技內(nèi)容或有助于提升服務(wù)能力、效率和產(chǎn)品溢價(jià)，且進(jìn)一步將綠地從住宅開發(fā)商調(diào)整至綜合性運(yùn)營(yíng)商的角色。

將時(shí)間向前推，4月，綠地曾與華為簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在“擁抱新科技、轉(zhuǎn)型新物種”的定調(diào)下，綠地表示將借此推動(dòng)其智慧地產(chǎn)生態(tài)體系打造。

對(duì)于綠地而言，跨界科創(chuàng)并非是一時(shí)興起，在種種合作動(dòng)作背后，隱藏著的或是綠地在面對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化時(shí)，從全權(quán)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)向以房地產(chǎn)為主，相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群并舉的多元化經(jīng)營(yíng)格局轉(zhuǎn)型的籌謀。

綠地入局科創(chuàng)領(lǐng)域始于2017年。當(dāng)年2月，綠地全面啟動(dòng)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，確立其作為綠地轉(zhuǎn)型升級(jí)的一步關(guān)鍵之棋;2018年10月，綠地更為具象地揭開其科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)“高校孵化園+城市科技園+科技產(chǎn)業(yè)城”的三大發(fā)展模式，并再次強(qiáng)調(diào)科創(chuàng)是綠地新一輪轉(zhuǎn)型中的“核心要素”。

從綠地向外透露的信息中或可看出，科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)對(duì)于綠地的重要程度或?qū)⒉粌H限為“副業(yè)”，其可能帶來的產(chǎn)業(yè)協(xié)同也早已被寫進(jìn)綠地的工作主線中。但即便綠地的商業(yè)設(shè)想十分美好，目前其落到實(shí)處的科技及其市場(chǎng)應(yīng)用還處于摸索發(fā)展階段。

“智慧城市的概念很廣，發(fā)展至少得30年-50年，不單單是技術(shù)上的問題，還有數(shù)據(jù)壁壘的問題。現(xiàn)階段只是非常初級(jí)的水平，不到終極目標(biāo)的5%，雖然概念很多，但還在探索中。”一位從事智慧城市工程設(shè)計(jì)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示。

“以智能家居為例，除非一個(gè)企業(yè)在行業(yè)里沉淀很久，能統(tǒng)一物聯(lián)網(wǎng)的通訊標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能真正形成家居類的萬物互聯(lián)。”上述人士稱。

在一位PE人士看來，耐心或是綠地需要具備的心理素質(zhì)。“這或?qū)⑹且粓?chǎng)漫長(zhǎng)的陪跑，科創(chuàng)類項(xiàng)目尤其不能短期速成，回報(bào)率及有效持續(xù)性僅是需要考慮的一個(gè)方面，企業(yè)還需要考量市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目的接受度。”

多元化業(yè)務(wù)陰影

科創(chuàng)目前僅是綠地投資的一角，除此之外，綠地還涉足大基建、大金融、大消費(fèi)領(lǐng)域，這是綠地多元化產(chǎn)業(yè)的三塊地基。

投資意味著現(xiàn)金和資源的投入，而項(xiàng)目培育則需要一段時(shí)日，且時(shí)間難定。這對(duì)于截至2109年第一季度除預(yù)收款項(xiàng)的流動(dòng)負(fù)債達(dá)4031.3億元，而同期貨幣資金僅為765.85億元的綠地來說，頻頻對(duì)外投資或也進(jìn)一步加大了其現(xiàn)金流的緊繃性。

那么，在這龐雜的業(yè)務(wù)體系內(nèi)，其多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展成色究竟如何?在疊加更多資產(chǎn)，推動(dòng)公司規(guī)模增長(zhǎng)外，這些業(yè)務(wù)能否具備足夠的盈利能力，從而讓投資者相信綠地的商業(yè)故事?

綠地2018年年報(bào)顯示，其建筑、商品銷售、能源、汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的毛利率分別為3.72%、2.35%、2.54%、3.75%。

上述產(chǎn)業(yè)不到5%的毛利率讓市場(chǎng)產(chǎn)生疑慮。比如，2018年，綠地大基建產(chǎn)業(yè)全年?duì)I收為1481億元，同比增長(zhǎng)41%，但營(yíng)收增長(zhǎng)中利潤(rùn)轉(zhuǎn)化部分并不高。又如，雖然截至2018年底，綠地零售全國(guó)門店總數(shù)已達(dá)65家，覆蓋18個(gè)城市，但擺在綠地眼前的或還是投入和回報(bào)是否能成正比的問題。

獲取高利潤(rùn)并非易事，尤其是當(dāng)企業(yè)跨界本不熟悉的領(lǐng)域時(shí)，這其中變量眾多，包括專業(yè)度、市場(chǎng)行情和運(yùn)氣等，而一個(gè)節(jié)點(diǎn)的踏錯(cuò)都有可能導(dǎo)致全盤布局的推翻整頓，綠地或也難以幸免。

2016年，綠地的營(yíng)業(yè)外支出為16.19億元，同比增加11.67億元，其主因是煤炭存貨久置，質(zhì)量下降，公司予以處理。2016年-2018年，綠地能源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)板塊營(yíng)收增長(zhǎng)率分別為-68.12%、90.29%、-6.77%，起伏較大。行業(yè)低迷等因素令綠地在談及其經(jīng)營(yíng)情況時(shí)只得以“經(jīng)營(yíng)逐步正常化”草草帶過。

不過，也有產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)正向外界證明綠地商業(yè)判斷的正確性。酒店、金融及相關(guān)產(chǎn)業(yè)在2018年的毛利率分別為84.05%和100%。

具體來看，綠地自2005年涉足酒店旅游業(yè)，2018年酒店旅游集團(tuán)重組成立，并被列為綠地三大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)之一。不過，雖然酒店業(yè)務(wù)的毛利率高，但2018年，此項(xiàng)業(yè)務(wù)的營(yíng)收僅為22.2億元，在各產(chǎn)業(yè)板塊中排名倒數(shù)第二，僅高于金融板塊4.6億元的營(yíng)收。

“賺錢的營(yíng)收少，營(yíng)收多的不賺錢”，這似乎是綠地目前所面對(duì)的尷尬局面。2018年，綠地歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)率僅為3.26%，而同期，碧桂園為9.13%、恒大為8.02%、萬科為11.3%、保利為9.7%、融創(chuàng)為13.3%。

由此來看，小體量、高毛利的板塊無法憑一己之力大幅拉高綠地的利潤(rùn)收益——這或是隱匿在綠地多元化布局光鮮亮麗背后的那片陰影。

地產(chǎn)“一哥”掉隊(duì)

2014年，多元化產(chǎn)業(yè)集群布局已在綠地發(fā)展戰(zhàn)略中，這一年，綠地剛以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)銷售額同比增長(zhǎng)50%至2408億元的數(shù)據(jù)力壓萬科成為當(dāng)年的地產(chǎn)“一哥”。

這是綠地的高光時(shí)刻，也或是綠地控股董事長(zhǎng)張玉良提出進(jìn)一步加強(qiáng)大金融、大消費(fèi)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的底氣所在。

不過，打從這場(chǎng)轉(zhuǎn)型開始，綠地從未設(shè)想過要背離房地產(chǎn)主業(yè)。事實(shí)上，張玉良曾多次重申，多元化與地產(chǎn)業(yè)務(wù)可產(chǎn)生協(xié)同效益。只是，行業(yè)規(guī)模座次已重新排序。資料顯示，2016年-2018年，綠地房地產(chǎn)合約銷售額分別為2550億元、3065億元、3875億元，同比增速分別為11%、20%、26%，雖已有提速跡象，但與2018年排在行業(yè)第三的恒大相比，規(guī)模已相差了1600多億元。

從行業(yè)第一位置掉落的綠地，如今對(duì)外展現(xiàn)的姿態(tài)更多的是平和與穩(wěn)重。此前，張玉良曾對(duì)媒體表示，綠地進(jìn)入“不唯規(guī)模論的更重發(fā)展質(zhì)量、盈利能力和長(zhǎng)期安全穩(wěn)定的可持續(xù)性階段”。在談及綠地多元化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)時(shí)，他也展露出對(duì)該模式競(jìng)爭(zhēng)力和對(duì)抗單一行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)的自信。

但是，張玉良的這種信心卻并未能有效傳導(dǎo)到資本市場(chǎng)上，他坦言：“我覺得(綠地)市值與現(xiàn)狀不符，我們?cè)?jīng)的市值比萬科高。”

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月14日，綠地控股報(bào)收6.73元，近三個(gè)月來股價(jià)下跌近7%;818.9億元的最新市值較公司上市首日收盤時(shí)的2669.7億元已縮水逾1800億元。

6月3日，上海證券交易所、中證指數(shù)有限公司宣布將5只股票調(diào)出上證50指數(shù)，綠地控股位列其中。即便綠地曾表示“正在努力加強(qiáng)市值管理”，但資本市場(chǎng)的刀起刀落則顯得有些不留情面。

當(dāng)一個(gè)描繪著更具體系、更大生意的遠(yuǎn)方還未能到來時(shí)，綠地身上“主動(dòng)謀變?cè)俪霭l(fā)”的標(biāo)簽就會(huì)被放到聚光燈下細(xì)細(xì)打量，常常面對(duì)質(zhì)疑甚至否定。或許，在綠地實(shí)現(xiàn)“年均銷售規(guī)模保持在5000億元以上,形成一批300億-500億元發(fā)展能級(jí)的重點(diǎn)事業(yè)部”的目標(biāo)之前，其還將難以逃避外界打量的目光。