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蔡越坤

繼2018年地產信托一路狂飆增長后，今年上半年新增地產信托規(guī)模繼續(xù)走高，這引起了監(jiān)管層對于地產信托潛在風險的關注。

據(jù)記者了解，近日中國銀保監(jiān)會約談了部分近期房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司。這意味著監(jiān)管對于地產信托的態(tài)度再次明確，嚴格落實“房住不炒”的總要求，房企融資再次收緊。

一位西南地區(qū)信托機構人士證實：“當?shù)劂y保監(jiān)局已經嚴格要求公司收緊地產信托規(guī)模。”

伴隨著嚴控地產信托規(guī)模的信息在信托機構從業(yè)者中引起熱議，7月11日，一則光大興隴信托有限責任公司、國投泰康信托有限公司地產信托業(yè)務被暫停的消息再次引發(fā)市場對于地產信托的關注。

當天，一家金融機構的人士也表示：“我的地產融資項目通過信托做的被叫停了。”

地產信托暫停是針對全行業(yè)的“一刀切”嗎?這引發(fā)了業(yè)界巨大的關注。因為，地產信托被收緊意味著房地產企業(yè)又一條重要的融資渠道被收緊，是監(jiān)管對于地產行業(yè)從融資端再次進行嚴監(jiān)管的主要信號之一。

“并未一刀切”

信托行業(yè)、房地產行業(yè)對于地產信托遭暫停的消息風聲鶴唳。一方面，對于信托機構而言，業(yè)務量會受到影響;另一方面，對于房企而言又一大“輸血”通道被掐斷。

7月11日下午，國投泰康信托有限公司人士對記者回應表示：“關于房地產業(yè)務，目前正進行余額管控，業(yè)務仍在正常開展。”光大興隴信托有限責任公司相關人士也表示：“對房地產項目進行余額管控、優(yōu)化結構、平滑運作。”

盡管并未“一刀切”，信托機構從業(yè)者“虛驚一場”，但是監(jiān)管對于地產信托控制規(guī)模的窗口指導確是真實的情況。

北京某信托公司信托經理也對記者表示，以6月30日為界限，公司要求必須控制地產信托規(guī)模，占用比例不新增。如果公司做新的地產信托項目，需要等額度空出來為止。該人士也坦言，對于大信托公司、地產商而言，影響應該不會特別大，因為額度已經都占上了，只是控制不新增規(guī)模。

西部一家信托人士表示，對房企融資收緊對開發(fā)商是難得的洗牌機會，大型地產公司資金儲備基本已經到位，但是對于中小開發(fā)商而言，影響會比較大。

前述北京某信托公司信托經理對記者表示，今年以來，房地產企業(yè)通過信托的融資成本一般在9%—13.5%之間，根據(jù)不同的主體和項目類別會有差別。此外，今年上半年，除了地產項目，基礎設施類的項目也比較多。

該信托經理坦言，監(jiān)管對于地產信托的調控，會直接影響到地產公司的融資，他比較擔心會關系到地產公司的生死存亡，從而間接影響到后期的信托產品兌付問題。下半年，隨著地產信托的收緊，平臺類項目和通道項目可能會增多。

地產信托狂飆

“此次地產信托被監(jiān)管層叫停的信托機構都是今年上半年新增比較快的、存續(xù)規(guī)模比較大的信托機構。”上述北京某信托公司信托經理對記者表示。

早在2018年下半年，經濟觀察報便開始關注地產信托規(guī)模狂飆的風險，亦曾觀察到，對于信托機構而言，2018年地產業(yè)務也成了部分信托機構的“吃飯業(yè)務”。

彼時，有信托行業(yè)人士曾對記者表示：“2018年從供求關系來看，供應端缺少像地產公司一樣能夠提供收益相對較高、底層資產扎實、風險看得明白的投資標的，需求端則是開發(fā)商被一輪一輪調控之后，面臨融資現(xiàn)金流不斷收緊、銷售現(xiàn)金流提升乏力的兩難局面。因此，今年地產信托一路狂飆，甚至撐起了2018年信托公司業(yè)務的半壁江山。”

一位西南地區(qū)信托經理表示：“對于從業(yè)者而言，同樣也愿意緊緊抓住優(yōu)質地產企業(yè)型客戶，畢竟地產業(yè)務單筆規(guī)模較大，信托報酬率也相對較高。”

而今年，地產信托仍在持續(xù)狂飆。

根據(jù)信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，截至2019年1季度末，投向房地產的信托資金余額2.81萬億元，占比14.75%，較2018年4季度末上升0.56個百分點。今年一季度以來，全國首套房平均貸款利率回落，商品房銷售有所回暖，房企新開工意愿增強，預計短期內房企的信托融資需求或難以降低。

此外，根據(jù)中信證券的報告數(shù)據(jù)，新增信托逐漸向房地產集中。一季度信托融資加速負增長趨勢有所遏制，信托貸款回正，信托融資總體有所回暖。房地產信托余額增速回暖，房地產投向占比從2016年底的8.19%上升到今年一季度的14.75%。2011年開始新增房地產集合信托規(guī)模與投向房地產的集合信托占比趨勢一致，說明新增信托逐步向房地產集中。單一信托投向房地產的新增規(guī)模占比也持續(xù)擴大。

值得注意的是，今年6月13日，央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上發(fā)言曾點名房地產融資。他表示，必須正視一些地方房地產金融化問題。近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續(xù)的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業(yè)過度融資，不僅擠占其他產業(yè)信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

此前，5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》對房地產行業(yè)融資做了嚴格的限定，也對銀行、保險、信托和其他非銀機構的房地產行業(yè)政策做了詳細和明確的規(guī)范。

地產信托占比地產行業(yè)融資比例有多高呢?中信證券研究報告指出，房地產開發(fā)資金來源多樣，自籌資金和其他資金是主力，其中定金及預收款占比最高。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，房地產開發(fā)資金來于源國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金、各項應付款合計五大類資金，其中自籌資金和其他資金占比最高。在房地產開發(fā)資金來源中，國內貸款占比約10%，其他資金和自籌資金占比超70%。

此外，地產信托收緊對于地產行業(yè)的影響，中信證券表示，雖然信托融資占房地產開發(fā)融資資金來源比例不高，但對房地產信托監(jiān)管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。

“今年以來監(jiān)管層對房地產信托政策的關注和逐步收緊可能并非局限于信托行業(yè)，全年房地產行業(yè)政策‘房住不炒’的思路不變，對房地產行業(yè)投融資都存在一定約束。從房地產融資到房地產開發(fā)投資存在約6個月的時滯，因而今年二季度開始房地產融資收緊可能在三季度末、四季度初體現(xiàn)在房地產開發(fā)投資上。”中信證券補充稱。

房企“苦日子”來臨

地產信托的進一步收緊，對于房企而言，最直接的影響就是部分房企面臨融資成本可能再次提高，能否熬過這段“苦日子”變成了挑戰(zhàn)。

“對于一些中小地產企業(yè)而言，如果熬不過這段日子，很有可能是生死存亡的時刻。”某券商結構融資部項目經理對記者表示。

7月10日，泰禾集團(000732.SZ)發(fā)布公告，公司全資子公司TahoeGroupGlobal(Co.,)Limited在境外完成4億美元的債券發(fā)行，并在新加坡交易所掛牌。債券期限3年。值得注意的是，此次發(fā)行的票面年息15%，每半年支付一次。債券評級為Caa1(穆迪)/CCC+(惠譽);擔保人主體評級為B3(穆迪)/B-(惠譽)。

而穆迪評級Caa1評級和惠譽評級CCC+評級均代表著債務信用狀況很差，信用風險極高。

對此，上述券商項目經理對記者評價稱：“下半年地產的融資成本又要被整體拉高了。”

一方面融資渠道收緊，另一方面，房企下半年債券也遭遇集中到期。根據(jù)華泰證券數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年房地產行業(yè)境內債總到期量為4573億元，月均到期量為381億元。相對而言，下半年是到期量的年內高峰。需注意的是，債券實際總償還量除了到期量之外，還包括提前兌付量和回售量。由于提前兌付和回售均具有不可預見性，實際償還量可能比到期量更大。

而伴隨著房企國內融資渠道收緊，部分房企海外融資步伐也會加快。“對于一些小企業(yè)可以轉向私募等渠道融資，而大企業(yè)可能轉向海外融資。”上述券商項目經理對記者稱。

據(jù)華泰證券統(tǒng)計，2019年以來重點50家房企共發(fā)行了1580億元境內債，1892億元境外債，合計發(fā)債量達到3472億元，較2018上半年明顯提升。

因此，華泰證券認為，融資收緊對大部分優(yōu)質房企現(xiàn)金流影響有限，影響更多在于未來新增投入的預期，下半年預計土地市場增速會回落，從而帶動房地產投資增速下行。相對而言，融資渠道更為通暢、直接融資依賴度較低的房企發(fā)展空間更為明確。