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每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

近日，多個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)布上半年寫字樓市場(chǎng)報(bào)告顯示，隨著各城市供應(yīng)量的迅速增加，從而推高了寫字樓空置率。

如上半年，北京市甲級(jí)寫字樓空置率為11.5%，達(dá)8年以來(lái)最高值;上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)空置率同比升至18%，創(chuàng)下近10年新高;深圳甲級(jí)寫字樓的整體空置率亦升高至23.3%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近幾年，各地方政府紛紛加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)腳步，商服用地在土地出讓中始終占據(jù)較高比重，這也是主要城市寫字樓供應(yīng)量迅速增加的主要原因。

同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉向記者表示，在核心城市當(dāng)中，商辦市場(chǎng)總量都是過(guò)剩的，這不是一天兩天形成的，并且也很正常。目前國(guó)內(nèi)城市還處于持續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，相關(guān)的商務(wù)配建在城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒(méi)有完成的情況下，供應(yīng)量還會(huì)持續(xù)增加。

多城寫字樓空置率高企

今年上半年，不少熱點(diǎn)城市的寫字樓率置率創(chuàng)下近年來(lái)新高。

高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，受整體需求下降及即將入市的大量新增供應(yīng)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，北京寫字樓整體空置率被半年環(huán)比推升0.9個(gè)百分點(diǎn)至11.5%，是8年以來(lái)的最高值。

2019年下半年，北京有7個(gè)新項(xiàng)目合計(jì)約61萬(wàn)平方米寫字樓計(jì)劃入市，其中近75%的項(xiàng)目將位于CBD及周邊區(qū)域與麗澤金融商務(wù)區(qū)。高力國(guó)際預(yù)計(jì)，面臨下半年的供應(yīng)高峰，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體空置率仍將比2019年上半年上升3.6個(gè)百分點(diǎn)至15.1%。

世邦魏理仕CBRE 最新發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，今年上半年，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)空置率同比升至18%，創(chuàng)下近10年新高。

據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)，上半年深圳甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)到了23%;截至今年6月底，深圳全市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到553萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別上漲8.3%和19.3%。

但同時(shí)，一二線城市新開(kāi)工和土地供應(yīng)數(shù)據(jù)也顯示，寫字樓長(zhǎng)期供應(yīng)均呈縮減趨勢(shì)。

中指控股數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，15個(gè)重點(diǎn)城市寫字樓新開(kāi)工面積1210.80萬(wàn)平方米，同比降幅16.57%。其中一線城市寫字樓新開(kāi)工面積同比下降12.26%;二線城市新開(kāi)工面積同比下降 18.63%;土地供應(yīng)方面，今年1~6月15個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積超2000萬(wàn)平方米，同比下降28.09%。

同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉表示，“在核心城市當(dāng)中，商辦市場(chǎng)的總量都是過(guò)剩的，這不是一天兩天形成的，并且也很正常。目前國(guó)內(nèi)城市還是處于持續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，相關(guān)的商務(wù)配建在城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒(méi)有完成的情況下，供應(yīng)量還會(huì)持續(xù)增加。一線城市完全有能力消化這些供應(yīng)，二線城市的消化能力可能偏弱，會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)一些寫字樓的空置問(wèn)題。”

而下半年，多城的寫字樓空置率情況仍不容樂(lè)觀。

5月23日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告(2019)》(以下簡(jiǎn)稱《藍(lán)皮書》)顯示，2019年，全國(guó)17個(gè)城市的寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將突破1000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超過(guò)60%。其中上海新增供應(yīng)持續(xù)超百萬(wàn)平方米，京津和成渝新增供應(yīng)將大幅上升，廣州市場(chǎng)也將走出前3年持續(xù)供應(yīng)不足的局面。

值得注意的是，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩所導(dǎo)致寫字樓需求下滑與持續(xù)充沛新增供應(yīng)疊加。《藍(lán)皮書》預(yù)計(jì)，至2019年底，17個(gè)城市平均空置率將突破20%，其中15個(gè)城市空置率將同比上升。武漢、長(zhǎng)沙、青島將迎來(lái)歷史空置率峰值。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，近幾年各大城市尤其是一些中西部的二線城市在短期內(nèi)集中了大量的新增供應(yīng)，導(dǎo)致寫字樓市整體空置率出現(xiàn)上升。目前全國(guó)寫字樓平均空置率在20%左右。一些中西部城市、個(gè)別華北的城市空置率在30%甚至35%以上，一線城市空置率相對(duì)更健康一些。

寫字樓租金穩(wěn)中微升

盡管各個(gè)城市致力于打造不同的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，從而凸顯各自的城市定位和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，但在寫字樓市場(chǎng)，各地的主導(dǎo)行業(yè)卻不盡相同。

第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)顯示，列為國(guó)家中心城市的北京、天津、上海、重慶、廣州、武漢、鄭州等，其甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的前三大需求行業(yè)仍然集中在金融、房地產(chǎn)和TMT行業(yè)。

雖然國(guó)內(nèi)多數(shù)城市的寫字樓市場(chǎng)都面臨供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題，但市場(chǎng)表現(xiàn)仍令人滿意。中指控股《2019年上半年中國(guó)寫字樓租金指數(shù)研究報(bào)告》顯示，2019年二季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩(wěn)中微升，平均租金為5.0元/平米?天，環(huán)比上漲0.01%。

從城市等級(jí)看，一線城市中，41.7%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲、58.3%環(huán)比下跌。二線城市中，75%商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，22.7%環(huán)比下跌。

其中，一線城市寫字樓市場(chǎng)需求減少，租金有所下降;而部分重點(diǎn)二線城市由于人才落戶政策及產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，城市吸引力大幅提升，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展尤為迅速。

中信證券在2019年初的一份報(bào)告中提及，部分城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)調(diào)整，核心原因可能是供給，而非需求。

該報(bào)告指出，上海短期供給沖擊較大，深圳中長(zhǎng)期供給壓力較大，北京和廣州市場(chǎng)較為健康。2015年到2017年，京滬深甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)明顯放量，3年新增供應(yīng)規(guī)模相當(dāng)于2012~2014年的2.4倍。預(yù)計(jì)2018~2020年，京滬深甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供給仍然十分可觀。

但世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)主管何樹奇表示，“上海甲級(jí)寫字樓的回報(bào)率再次出現(xiàn)了反彈。我們認(rèn)為以價(jià)格角度而言，上海寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了周期性的投資窗口。”

北京寫字樓市場(chǎng)未來(lái)仍將承壓。世邦魏理仕日前發(fā)布的報(bào)告顯示，2019年第二季度，北京寫字樓市場(chǎng)暫無(wú)新增供應(yīng)，空置率環(huán)比上升至8.4%、平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降0.5%。但未來(lái)6個(gè)月有超過(guò)77萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，空置率將會(huì)進(jìn)一步推升，租金也將承壓下行。

行業(yè)分布方面，金融行業(yè)仍是各個(gè)熱點(diǎn)城市寫字樓需求助力。根據(jù)主要城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)金融租戶的占比數(shù)據(jù)——上海和深圳同為38%、北京37%、重慶35%、廣州為24%。

租金方面，世邦魏理仕在今年上半年追蹤的17個(gè)市場(chǎng)中，有12個(gè)市場(chǎng)的寫字樓租金有所下降。同時(shí)，業(yè)主增加了免租期等激勵(lì)措施，以吸引高品質(zhì)的租戶。租戶擴(kuò)張動(dòng)能減弱令上半年寫字樓凈吸納量同比下降50%左右。

世邦魏理仕預(yù)計(jì)，在市場(chǎng)開(kāi)放和財(cái)政政策支持下，2019年下半年的辦公需求將有所改善。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“當(dāng)前辦公市場(chǎng)基本平穩(wěn)，P2P這些企業(yè)現(xiàn)在大量倒閉，的確出現(xiàn)了一些空置，但按照市場(chǎng)規(guī)律，空置多了、租金下調(diào)，是有利于企業(yè)發(fā)展的。二三線城市供需失衡主要原因還是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)格高，但并不一定租金上漲就是好事情。當(dāng)然，租金上漲代表了企業(yè)需求旺盛。但供應(yīng)量大了，降租金對(duì)于實(shí)體商貿(mào)企業(yè)反而是好事。”