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每經記者 王佳飛 薛暉 每經編輯 陳夢妤

去年底掛牌，6月暫停，8月復牌，9月成交。

近日，北京大興區瀛海鎮誕生全國首個可售集體建設用地住宅項目，千呼萬喚的集體土地進入住宅市場終于從夢想變成現實，同時亦給房價下行預期打開巨大想象空間。

均價僅為周邊商品房1/3

2019年9月12日，一場低調的土拍在北京舉行。北京大興區瀛海鎮YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊競價結束，競得人為北京上瑞置業有限公司，以底價15.13億元成交。

掛牌文件顯示，該地塊將用于建設共有產權住房，同時該批共有產權房銷售均價為2.9萬元/平方米(含全裝修費用)，價格僅為附近商品房的1/3。

該地塊建設用地面積為4.79萬平方米，建筑控制規模10.81萬平方米，容積率為2.5。在配套設施方面，該地塊將配建一處幼兒園。為保證配套幼兒園與住宅小區“同步規劃、同步建設、同步交付使用”，該項目實行統一規劃，改變以往教育用地的劃撥方式，同步研究教育用地與共有產權房建設配比的供地方式，由開發單位無償代建后移交相關主管部門。

土地性質方面，本次掛牌出讓的地塊雖為集體建設用地，但與國有建設用地同責同權;土地所有權屬于瀛海鎮西一村和瀛海鎮西二村集體經濟組織，村集體轉讓期限內的使用權屬于地塊的拆遷、騰退方――大興區級集體土地聯營公司北京興福集體資產管理有限公司。

根據天眼查信息，北京上瑞置業有限公司由河南正商經開置業有限公司100%控股，該公司開發項目多集中于河南省內。

早在2018年末，包括此次成交地塊在內的三宗大興區瀛海鎮集體土地便開始公開掛牌。

今年3月21日，當《每日經濟新聞》記者與北京興福集體資產管理有限公司確認時，對方表示瀛海鎮這3宗土地均未交易成功，后續要進一步等待官方消息。

6月27日，北京市規劃自然資源委大興分局發布公告稱，因故暫停大興區瀛海鎮3宗集體經營性建設用地使用權出讓掛牌交易。

就在輿論普遍認為集體建設用地建設共有產權房的試點工作將要暫停之時，不到兩個月后，8月初，3宗地塊再度入市。

此次成交的地塊是3宗地中起拍價格最低的，后續兩宗地塊的成交情況尚待關注。

政策破冰，對市場影響巨大

此次集體土地首次用于共有產權房建設用地入市的背景是，8月26日閉幕的十三屆全國人大常委會第十二次會議上，關于修改土地管理法獲得了會議表決通過。法案刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定。也就是說，我國非農建設用地將不再“必須國有”。

事實上，早在2015年2月，北京市大興區等33縣(市、區)就被國土資源部確定為集體經營性建設用地入市的試點地區。作為北京市唯一的農村集體經營性建設用地改革試點區，大興區已出臺40多項政策文件，實現了農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股與國有土地“同等入市、同權同價”。

2016年1月15日，“K2”(即現石榴集團)以“北京贊比西房地產開發有限公司”之名，力克旭輝、首開、鴻坤等房企，以總價8.05億元、溢價率77.2%、樓面價1.6萬元/平方米拿下北京首宗集體經營性用地(非商品住宅)——大興西紅門2號地F81地塊，“大興模式”首次進入房企視野。

無疑，隨著集體土地使用制度的改革，由各級政府壟斷建設用地供應的格局將大為改觀。相應的，隨著土地供應多元化，地價將必然下行，進而拉動房價下行。

然而，業界人士對集體土地入市的預期并不高，原因是新修訂的土地管理法還有限制條款，需要同時符合四個條件的集體土地方可入市：須是總體規劃為工業、商業等經營性用途的集體土地;須經依法登記的集體經營性建設用地;應當經本集體經濟組織成員的2/3以上成員同意;還得納入地方政府土地利用年度計劃，合理安排。

尤其是第四條，如果地方政府的年度規模中無利用集體土地的計劃，即便村民集體全都想賣地，政府也不會放行入市。

部分業界人士分析認為，地方政府為保護現有地價和房價，不可能放任大量集體土地入市。

出乎業內人士預料的是，北京的步伐比預期快得多。中原地產首席分析師張大偉表示：“如果放開住宅類屬性，對市場來說將有非常大的影響，現在看，因為土地所有權屬性還未改變，產權依然是集體，但巨大的土地差價依然會對住宅市場帶來明顯供應。”

“一旦這個政策全國試點，即使只建設保障房(理論上，保障房也是商品房，五年后仍可上市交易)，對市場來說也會帶來非常大的影響。但因為產權沒有根本性變化，所以除了北京外，其他城市試點必須要有產權的配套變化。”

全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌日前接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，中國房地產發展在取得巨大成就的同時，也出現房價過快增長等問題，原因是住房供應和土地供應還比較單一。我們有大量的集體土地沒有按照市場規律進入房地產市場，尤其是大城市，土地供量少與房子需求大的矛盾沒有解決。改革現有的土地供應制度將是保障房地產長期健康發展的重要方向。