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剛剛在滬落幕的易居論壇以“城市更新與后開發時代的中國房地產業”為主題，業內專家、大咖認為“城市更新是盤活存量土地的重要手段，也是房地產行業新的增長點”“城市更新是房地產存量時代新機遇”“城市更新將撬動巨大內需空間”。

城市更新需要構建新模式

易居房地產研究院院長助理、綜合研究中心總經理崔霽在論壇上分享了《城市更新當前面臨的機遇和挑戰》報告，中國早在2007年啟動了老舊小區改造，但之前重心聚焦棚戶區和危舊房，老舊小區改造進展緩慢。2019年以來，隨著棚改收官，老舊小區改造接棒棚改，成為惠民生、擴內需的重要手段。

目前老舊小區改造面臨一些挑戰：一是巨大的資金缺口，對于完善類和提升類改造，居民出資意愿低、社會資本積極性不足、政府財政壓力大，沒有形成有效的商業模式;二是在改造中涉及不同業主、改造主體及相關權利人等多方利益調整，如協調不周，往往造成工期停滯或重復改造等問題;三是缺乏長效管理機制，改造效果很難保持，導致后續管理難以推進;四是舊改區域大多位于風貌保護區，限高、容積率無法突破，而新建的低密度住宅又面臨限價政策的難題。

她的對策是：一是構建良性的投資循環，形成城市更新商業模式;二是平衡各方利益，在土地、規劃等政策支持基礎上，疊加限價、適當放開等政策，吸引社會資本參與;三是轉變運營思路，以產業升級、創新驅動，實現區域的可持續發展。

上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳指出，目前以舊城改造為主的城市更新迎來新的發展機遇，房地產增量大開發進入了后開發階段，競爭力重點在于全產業鏈的運營和資產管理。對于房地產行業發生的變化，要秉持創新、適度超前的立場，產學研相結合的價值會更高。

政策和法律法規亟待完善

錦和集團副總裁蔣雷霆介紹了近年來公司參與的城市更新項目并提出兩方面建議：政府規劃應允許層高較高的工業廠房解決規范化插層，以提升物業價值;針對老舊商辦及酒店類物業所剩土地批租年限不多的情況，相關部門給予適當續期，以提升市場吸引力及基金或外資收購的活躍度。

華東師范大學房地產系主任胡金星認為，中國房地產業應更注重以房地產資產為核心，房地產業內涵會更加豐富。針對城市不同主體相關利益不對等問題，授予某些群體一定權利讓其參與進來，這是解決城市更新體制、機制方面需要改進的。

萬科上海區域投資與合作開發部總經理黃超俊結合自身實踐提出建議：對重點片區實施一地一策方案，資金來源、開發主體跟國資公司聯動方面應有政策和法律法規層面支持。

城市更新撬動巨大內需空間

在上海電氣集團企業改革辦副主任舒治剛看來，每個行業都會有周期性發展階段，在每個階段尋求生存和發展尤為重要。城市更新最大的目標是要保工業用地底線，要在存量中求增量、在傳承中求變革、在創新中求效益，其中構建良好的商業模式是發展的重要基礎。城市更新將撬動巨大內需空間。

華東師范大學副教授崔裴提出，《民法典》設立居住權，對于城市更新擴大養老產業，居住權是很好的法律工具，但需要地方政府具體落實跟進。如一些老舊廠房或商辦轉養老項目，由于企業出現資金鏈問題導致老人權益無法保障，從長遠看如允許將此類養老地產性質轉為住宅，就可設立居住權，能給予老人更多保障。

中國物業管理協會名譽副會長、原上海市住建委巡視員龐元表示，存量開發涉及土地使用年限的問題，探索此類問題，有利于土地二級市場的建立和發展。包括城市空間規劃、城市土地資源配置等在內的城市更新內容，正成為各地編制“十四五”規劃中的一個重點。舊區改造是城市發展的永恒命題，上海多年來探索形成了系列舊區改造的推進機制，為城市更新走出了新路子。(記者 于俊)