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如果說房地產企業是一艘行駛在海上的船，那這份《2020上半年房地產企業土地儲備面積TOP50榜》透露的變化便是羅盤。9月2日，中國房地產報記者以截至當前已發布年報并披露土地儲備面積的房地產企業為數據池，繪制出《2020上半年房地產企業土地儲備面積TOP50榜》。

總體來看，TOP50房地產企業2020上半年土地儲備總面積超26億平方米，與2019年基本持平。其中，土地儲備面積超1億平方米企業有4家，在5000萬平方米至1億平方米之間有15家，在1000萬平方米至5000萬平方米之間有29家，在1000萬平方米以下的只有2家。

可以發現，一方面TOP50房企土地儲備門檻已經進一步提升至1000萬平方米;另一方面，上述分類中房地產企業所形成的數量倒梯形結構與其對應土地儲備面積正梯形結構，已經基本固定。

因此，在變局中找到土地儲備布局策略才更有價值。用一位房地產企業負責人的話說就是，行業標桿企業動向往往很能說明問題，“因為這些企業不乏精兵強將，如果他們都往左走了，我一個人往右，肯定是我錯了。”

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龍頭減負 未來利潤待釋放

總體來看，占據《2020上半年房地產企業土地儲備面積TOP50榜》TOP10席位的龍頭房地產企業分為兩大“陣營”：一是融創中國、中國恒大、萬科、新城控股這樣土地儲備“過億”平方米的房地產企業，二是中國金茂、中海地產、世貿房地產、金科集團、龍湖集團、華潤置地土地儲備“奔億”的地產企業。

具體來看，土地儲備“過億”平方米地產企業中，融創中國土地儲備面積已達2.5億平方米，中國恒大2.4億平方米，萬科1.6億平方米，新城控股1.37億平方米;土地儲備“奔億”房地產企業中，中國金茂9068萬平方米，中海地產9006萬平方米，世茂房地產8393萬平方米，金科7400萬平方米，龍湖7354萬平方米，華潤置地7109萬平方米。

2020上半年TOP10梯隊成員與2019年TOP10梯隊成員出入并不明顯。只有少數截至目前未發布2020半年報或未披露具體土地儲備面積的房地產企業未納入2020上半年TOP10梯隊。

不過，中國房地產報記者從上述TOP50強房地產企業名單中抽樣測算并繪制的另一份榜單《2019年~2020年TOP30房地產企業土地儲備增速榜》來看，中國金茂、中國恒大、中海地產、保利發展這幾家龍頭房地產企業土地儲備面積都開始下降。其中，中國金茂土地儲備面積同比2019年上半年減少51.51%，中國恒大同比減少24.76%，中海地產同比減少1.84%，保利發展同比減少11.7%。

在《2019年~2020年TOP30房地產企業土地儲備增速榜》中，共有7家房地產企業土地儲備面積出現下降，其中龍頭房地產企業占據4席。另外3家房地產企業分別是富力集團、旭輝集團、榮盛發展。

早在今年3月31日年度業績會上，恒大集團副主席、總裁夏海鈞就表示，“以前是每年新增6000萬到8000萬平方米，今后3年每年新增土地儲備約4000萬平方米，通過土地儲備逐漸減少實現規模控制”。背后原因是，中國恒大過去數十年作為追趕者的高增長同時也伴隨著高負債。因此，中國恒大自2017年由高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”轉向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”，控制土地儲備是其中一步。

“可以預計，如果這些減速龍頭企業目標順利達成，那么幾年之后它們定會享受到銷售增加帶來利潤提升，以及有息負債下降也將釋放大量利潤，資本市場對這些房地產企業的估值將又是另一番景象。”一位資本市場人士分析稱。

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黑馬加速 長三角大灣區紅利顯現

總體來看，房地產企業土地儲備面積增速處于平穩上升狀態，《2019年~2020年TOP30房地產企業土地儲備增速榜》顯示，TOP30房地產企業土地儲備面積平均增速12.07%，與2019年持平。

不過，《2019年~2020年TOP30房地產企業土地儲備增速榜》同時也透露出另一個信息，即近年來頻頻布局長三角和粵港澳大灣區的海派房地產企業和粵派房地產企業在土地儲備上開始加足馬力。

其中，占據《2019年~2020年TOP30房地產企業土地儲備增速榜》TOP10席位分別是：時代中國、綠城中國、首創置業、雅居樂、世茂房地產、金地集團、融創中國、奧園集團、中梁控股、寶龍地產。

具體來看，土地儲備面積同比增速排在前3位的：時代中國2020上半年土地儲備面積較2019年同期大幅增長125.4%，目前土地儲備面積5200萬平方米;綠城中國2020上半年土地儲備面積較2019年同期大幅增長40.71%，目前土地儲備面積4801萬平方米;首創置業2020上半年土地儲備面積較2019年同期大幅增長36.85%，目前土地儲備面積1790萬平方米。

事實上，時代中國拿地節奏在經歷2017年、2018兩年下降后，2019年和2020年上半年大幅提高了拿地強度。截至2020年6月30日，時代中國整體土地儲備主要分布在國內一二線城市及大灣區，其中位于大灣區土地儲備占比近90%。另外，目前時代中國城市更新項目總數超150個，多數位于大灣區經濟發達城市，潛在總建筑面積約5200萬平方米。這成為時代中國未來新的利潤增長點。

綠城中國也在2020年上半年加大了投資力度，新增土地儲備總建筑面積1097萬平方米，對應新增貨值達1756億元，較去年同期大幅增加181%;其中，一二線城市可售貨值占比75%，進一步擴充在長三角及環渤海等核心區域的土地儲備。

強化土地儲備，是這些追趕型房地產企業謀求規模擴張的重要方式。公開數據顯示，疫情后政府供地節奏加快，土地市場熱度回升明顯，2020年上半年土地供求面積均高于2019年上半年水平，成交樓面價走勢平穩，溢價率低位回調，處于合理區間。因此也是這些追趕型房地產企業補倉的好機會。(記者 李燕星)