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新盤(pán)去化平平，二手房大批房源降價(jià)，進(jìn)入“金九”后，武漢樓市依舊低迷。

數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，武漢商品住宅整體供應(yīng)186.8萬(wàn)方，成交104.5萬(wàn)方，成交均價(jià)17280元/平米。市場(chǎng)銷(xiāo)量自4月份以來(lái)持續(xù)下降，進(jìn)入7、8月傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季，下滑尤為明顯。

與整體市場(chǎng)成交趨勢(shì)相對(duì)應(yīng)，TOP房企月度銷(xiāo)售額增量也呈現(xiàn)出相同的走勢(shì)，三季度初開(kāi)始呈現(xiàn)低速增長(zhǎng)。今年上半年，整體市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)去化率為38%。金九第1周，武漢全市8盤(pán)入市，推出1838套房源，整體去化27%。

二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了低溫運(yùn)行跡象。承接了“8月淡季”的走勢(shì)，金九武漢二手房表現(xiàn)依然平淡。據(jù)諸葛找房顯示，9月3日，24小時(shí)內(nèi)有1575套房源降價(jià)，到9月7日，這個(gè)數(shù)據(jù)上漲至1769套。越來(lái)越多的業(yè)主選擇了通過(guò)降價(jià)盡快將手上的房子賣(mài)出去。其中不乏豪降90萬(wàn)、47萬(wàn)、22萬(wàn)的房源。

從政策上看，從去年的“三道紅線”、“五道紅線”政策，到今年的“二手房指導(dǎo)價(jià)”、“二手房限貸”政策，再到如今的“限制土地溢價(jià)率”政策。種種跡象已經(jīng)表明，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的決心越來(lái)越堅(jiān)決，住房不炒，房子愈加回歸居住屬性。

房地產(chǎn)的“暴利時(shí)代”已經(jīng)過(guò)去，房企追求利潤(rùn)的同時(shí)會(huì)更加注重房屋建造的品質(zhì)。近日，武漢發(fā)布第二次集中土拍公告，51宗地塊出讓中，有41宗最高溢價(jià)率控制在15%以內(nèi)。出讓政策啟用“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)品質(zhì)”方式，將提升品質(zhì)作為核心目標(biāo)。

新房去化不佳，促銷(xiāo)蔓延主城區(qū)

“想買(mǎi)的樓盤(pán)去化率不是很理想，如果陷入平銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)打折。不如等一等，看金九銀十的情況再做決定。”武漢市民王先生的心態(tài)是當(dāng)下購(gòu)房者的普遍想法。

接踵而至的政策調(diào)控讓本就平淡如水的8月樓市持續(xù)走低。傳統(tǒng)旺季“金九”首周，據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年9月1日-2021年9月6日，武漢新房住房共計(jì)成交2985套，比2020年同時(shí)間段成交量下降了17.29%，接近兩成的下降幅度。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，以往常現(xiàn)日光盤(pán)，一房難求的熱門(mén)區(qū)域光谷也出現(xiàn)了去化不佳的跡象。8月底的一個(gè)周末，光谷6盤(pán)齊開(kāi)。結(jié)果無(wú)一盤(pán)日光，其中有樓盤(pán)的去化率甚至為個(gè)位數(shù)。

這三個(gè)樓盤(pán)分別位于左嶺、光谷中心城、光谷核心三個(gè)熱門(mén)區(qū)域。中海光谷東麓價(jià)格低，有小戶型，適合剛需上車(chē);正榮恒瑞御峯定位光谷東改善，此次開(kāi)盤(pán)位置比上次要好，但價(jià)格只漲了100塊;正榮紫闕臺(tái)定位光谷核心豪宅，目前關(guān)山片區(qū)最高價(jià)。中海光谷東麓、正榮紫闕臺(tái)都是目前片區(qū)僅有的存貨。在這種情況下，去化率依然不理想，再次無(wú)一盤(pán)日光。

為刺激市場(chǎng)，多家開(kāi)發(fā)商推出了不少促銷(xiāo)手段，不僅力度不小，打折區(qū)域也從陽(yáng)邏、蔡甸、黃陂等遠(yuǎn)城區(qū)蔓延到了主城區(qū)。不少熱門(mén)樓盤(pán)推出了特價(jià)房源，其中漢陽(yáng)區(qū)就有9個(gè)樓盤(pán)不同程度的推出了特價(jià)房。

最受關(guān)注的是，漢陽(yáng)世茂錦繡長(zhǎng)江天胤二期，目前該項(xiàng)目在尾盤(pán)清盤(pán)中，備案均價(jià)25550元/平，含3500元/平裝修。世茂錦繡長(zhǎng)江是漢陽(yáng)濱江一線臨江+學(xué)區(qū)的樓盤(pán)，曾和武漢天地一個(gè)價(jià)。根據(jù)其官方之前宣傳的海報(bào)，特惠價(jià)格比較吸引人，帶裝修17XXX元/平起，相當(dāng)于單價(jià)直降8000+，簡(jiǎn)單算了下，原備案價(jià)格表與特價(jià)房對(duì)比，實(shí)際優(yōu)惠可能在4000元/平左右，力度確實(shí)比較大，折算下來(lái)一套房?jī)羰×税司攀f(wàn)。

銷(xiāo)售平平，供應(yīng)仍然充足。8月22日-8月27日武漢共計(jì)發(fā)放16張預(yù)售證，相比上期小幅上升，新盤(pán)入市增多。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年9月，武漢預(yù)計(jì)新增開(kāi)盤(pán)加推項(xiàng)目56個(gè)，總供應(yīng)量170萬(wàn)方左右，總房源13000套左右。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，8月武漢樓市已趨于降溫狀態(tài)。房企面臨業(yè)績(jī)承壓，摩肩擦掌劍指回款。預(yù)計(jì)今年的“金九銀十“必定是保量棄價(jià)。首先從價(jià)格上來(lái)看，前期為了提振市場(chǎng)景氣度、刺激購(gòu)買(mǎi)需求并拉升市場(chǎng)預(yù)期，在疫情過(guò)后備案價(jià)適度放開(kāi)，武漢樓盤(pán)普遍上調(diào)價(jià)格。這一舉措同時(shí)給武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)9、10月降價(jià)沖量預(yù)留了部分空間。

二手房降溫，市場(chǎng)觀望情緒漸漲

武漢新房開(kāi)始打折，二手房也從有價(jià)無(wú)市開(kāi)始降價(jià)出售。長(zhǎng)江商報(bào)記者從多家中介了解到，最近不少片區(qū)的二手房推出降價(jià)房源的數(shù)量明顯增多，而且不少小區(qū)的降價(jià)幅度都不小，少的單價(jià)降幾百，多則降幾千，總價(jià)可少數(shù)萬(wàn)甚至上十萬(wàn)。

據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，最近90天內(nèi)二手房成交房源才5600套，而僅9月6日當(dāng)天，就新增了804套房源。截至目前，貝殼上顯示的武漢二手房在售房源已高達(dá)10w+套。

據(jù)了解，在5月初的時(shí)候，武漢待售二手房數(shù)量?jī)H為9萬(wàn)6千多套，而等到了7月份的時(shí)候就高達(dá)10萬(wàn)8千套多套，不到三個(gè)月增加了1萬(wàn)2千多套。

二手房庫(kù)存量高，新房也不少。武漢新房庫(kù)存量此前的公布數(shù)據(jù)是在18萬(wàn)套，再加上武漢的待售二手房數(shù)量，武漢樓市房源庫(kù)存量高達(dá)30萬(wàn)套以上。庫(kù)存越高，房?jī)r(jià)越難上漲，不少房產(chǎn)中介下架武漢待售二手房。

二手房市場(chǎng)降溫，最大原因就是銀行的限貸政策。去年年底，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

今年開(kāi)始，全國(guó)各地都傳來(lái)了房貸收緊的消息，武漢也不例外，房貸利率上漲的同時(shí)，放款周期也明顯拉長(zhǎng)了。有些購(gòu)房者幾個(gè)月甚至半年后才能收到貸款，這直接限制了二手房的流通性。

為了緩沖二手房市場(chǎng)的低迷，貝殼等平臺(tái)已經(jīng)加大力度做新房市場(chǎng)，并要求門(mén)店分崗：每個(gè)門(mén)店都強(qiáng)制要求一定比例的經(jīng)紀(jì)人專門(mén)做新房市場(chǎng)。

“再好的房子，失去了流通性，就是鋼筋水泥。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，目前二手房市場(chǎng)已發(fā)生明顯變化，從高價(jià)起賣(mài)開(kāi)始轉(zhuǎn)向降價(jià)出售，惜賣(mài)情緒大大減弱，購(gòu)房者的觀望情緒卻越來(lái)越濃厚，成交量持續(xù)低迷。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，今年二手房貸款收緊已經(jīng)是大趨勢(shì)，未來(lái)或許還會(huì)繼續(xù)收緊，甚至停貸。沒(méi)有耐心或者資金壓力過(guò)大的房東可能會(huì)越來(lái)越多，因此降價(jià)的二手房也可能會(huì)越來(lái)越多。想要入手的購(gòu)房者可以耐心等等更適合的房子和房?jī)r(jià)。

從全國(guó)來(lái)看，二手房市場(chǎng)也逐步降溫，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15529元/平方米，環(huán)比下跌0.20%，同比上漲1.38%，同比漲幅較上月收窄0.37個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛找房認(rèn)為，進(jìn)入8月，在中央重申“房住不炒”的原則下，政策調(diào)控力度持續(xù)升級(jí)，多城陸續(xù)跟進(jìn)二手房參考價(jià)機(jī)制，市場(chǎng)預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)均價(jià)止?jié)q轉(zhuǎn)跌。(長(zhǎng)江商報(bào)記者趙潔)