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年關(guān)將至，全國(guó)樓市的降溫態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布2021年11月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)延續(xù)了8月份以來(lái)整體環(huán)比下跌趨勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)再創(chuàng)新低，新房、二手房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)均降至個(gè)位數(shù)。

其中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)從上月的13個(gè)降至9個(gè)，連續(xù)6個(gè)月下降，59個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，這是2015年3月份以來(lái)新房?jī)r(jià)格下跌城市數(shù)量最多的一次；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量依然是個(gè)位數(shù)（3個(gè)），較上月再減少1個(gè)，63個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌。

在房?jī)r(jià)上漲的城市中，漲幅也處于歷史較低水平。三亞和杭州是新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲最多的城市，漲幅僅為0.7％和0.5％；而二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲最多的城市——海口和贛州，其漲幅尚未達(dá)到0.5％。除此之外，本月僅有三亞和長(zhǎng)沙兩城，其新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均保持上漲。

但隨著個(gè)人信貸政策的逐漸放寬，商品房成交出現(xiàn)回升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日公布的2021年1~11月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)，1～11月份，商品房銷售面積158131萬(wàn)平方米，比2019年1～11月份增長(zhǎng)6.2%，兩年平均增長(zhǎng)3.1%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)4.4%，住宅銷售額增長(zhǎng)9.3%。

從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，11月全國(guó)商品房銷售面積為15090萬(wàn)平方米，而上月全國(guó)商品房銷售面積為12709萬(wàn)平方米，環(huán)比微漲19％左右，但仍低于9月份的銷售數(shù)據(jù)，購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期修復(fù)仍待時(shí)日。

具體來(lái)看，新房方面，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，二三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比繼續(xù)下跌，其中，二線城市新房?jī)r(jià)格跌幅較上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市中，廣州新房?jī)r(jià)格成為主要拖累項(xiàng)。11月，北京和上海新房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲0.3%和0.2%，北京環(huán)比漲幅收斂0.3個(gè)百分點(diǎn)；深圳新房?jī)r(jià)格有環(huán)比下跌轉(zhuǎn)為持平；廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，跌幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，11月份，全國(guó)70城中，房?jī)r(jià)普跌趨勢(shì)更為凸顯，各線城市均面臨降溫壓力，說(shuō)明當(dāng)前房企的資金壓力比較大。后續(xù)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)前庫(kù)存積壓壓力更大，且以新房市場(chǎng)為主導(dǎo)的三四線城市。

第一財(cái)經(jīng)注意到，為抑制房企降價(jià)促銷而擾亂市場(chǎng)秩序，在已出臺(tái)“限跌令”的三四線城市中，樓市調(diào)控已漸顯成效，部分城市出現(xiàn)新房房?jī)r(jià)環(huán)比微漲和跌幅放緩趨勢(shì)。比如，岳陽(yáng)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3％，昆明新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月下跌0.8％，轉(zhuǎn)為持平，唐山等地新房?jī)r(jià)格回落幅度也有所放緩。

另一方面，在全國(guó)新房市場(chǎng)普遍遇冷的當(dāng)下，三亞新房房?jī)r(jià)卻連續(xù)兩月呈漲幅較大趨勢(shì)。11月份，三亞新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7個(gè)百分點(diǎn)，而上月，三亞新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月居首。有分析人士稱，這或與三亞新房供應(yīng)偏少有關(guān)。

二手房方面，降溫趨勢(shì)更為明顯。11月份，一二三線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下跌-0.3%、-0.4%和-0.4%，其中二三線城市二手房?jī)r(jià)格降幅分別較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月降幅持續(xù)擴(kuò)大。

但一線城市二手房?jī)r(jià)格的整體降幅較上月收斂0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%，除深圳外，其他三城二手房?jī)r(jià)格跌幅均縮小。

一線城市二手房市場(chǎng)的回調(diào)跡象也體現(xiàn)在成交量上。比如，北京、深圳二手房市場(chǎng)的成交量均出現(xiàn)連續(xù)7個(gè)月下降后的首次回升，但較去年依然冷清。其中，北京當(dāng)月二手房成交量約10352套，較上月微漲，但尚處于年內(nèi)低位，且同比仍下降；深圳方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至11月底，深圳二手房成交套數(shù)、成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)115.6％和119.7％，但仍遠(yuǎn)低于去年同期。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)稱，一線城市和杭州等少數(shù)熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格跌幅率先收窄的背后，與這類城市住房市場(chǎng)置換比例高有關(guān)。近兩月來(lái)，信貸環(huán)境改善促使換房鏈條流動(dòng)起來(lái)，熱點(diǎn)城市樓市成交量出現(xiàn)回暖跡象，市場(chǎng)預(yù)期有所改善，帶動(dòng)房?jī)r(jià)跌幅收窄。

展望后市，許小樂(lè)稱，預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅將逐步收窄。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，貝殼50城10～11月二手房成交量持續(xù)回升，市場(chǎng)回暖跡象顯現(xiàn)。根據(jù)“量在價(jià)先”的基本規(guī)律，量的初步回調(diào)將為后期價(jià)格止降打下基礎(chǔ)。

在預(yù)期方面，12月以來(lái)，貝殼研究院發(fā)布的“50城二手房景氣度指數(shù)”也出現(xiàn)止降改善的信號(hào)，其中長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域重點(diǎn)城市預(yù)期改善相對(duì)更明顯。

伴隨政策端相繼釋放出 “支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求” “因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的信號(hào)，許小樂(lè)預(yù)計(jì)，后續(xù)個(gè)人住房信貸環(huán)境將進(jìn)一步改善，而在因城施策背景下，或有部分城市對(duì)首套房、改善性住房出臺(tái)支持性政策，這將加快市場(chǎng)成交回升，減緩房?jī)r(jià)下跌壓力。