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從一二三四線城市齊頭并進(jìn)，到多個領(lǐng)域多元化發(fā)展，綠地控股逐漸掉隊，如今重新聚焦三大主業(yè)，卻又趕上房地產(chǎn)業(yè)的整體“寒冬”，5000億目標(biāo)顯然挑戰(zhàn)難度不小

“年均銷售規(guī)模保持在5000億元以上，形成一批300億~500億發(fā)展能級的重點事業(yè)部。”這是綠地控股集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“綠地控股”，600606.SH)通過官方微信發(fā)布的新戰(zhàn)略目標(biāo)。

倘若是2014年的綠地控股，市場或許不會懷疑這一新目標(biāo)是否會實現(xiàn)。可今非昔比，如今的綠地控股早已掉出隊列前三甲，能否完成5000億目標(biāo)?或許有待觀察。

過去幾年，綠地控股除了規(guī)模掉隊以外，還伴隨著凈利率過低、股價不斷下跌、市值下滑等問題。

如今綠地提出5000億目標(biāo)，又將靠什么重回一二線“戰(zhàn)場”?如果聚焦大基建、商貿(mào)、酒店旅游三大產(chǎn)業(yè)，那對于其他產(chǎn)業(yè)如何處置?針對此類問題，《投資者報》記者向綠地控股發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿未能獲得回復(fù)。

“大目標(biāo)”實現(xiàn)不易

在此次升級戰(zhàn)略中，綠地控股明確未來三年的總體目標(biāo)是確保年均銷售規(guī)模保持在5000億元以上，這是其首次對外提出的銷售目標(biāo)。并形成一批300億~500億元發(fā)展能級的重點事業(yè)部，持有一批核心資產(chǎn)轉(zhuǎn)入中長期經(jīng)營。目前，綠地控股旗下約有20個事業(yè)部。

為這一目標(biāo)，綠地控股將在房地產(chǎn)主業(yè)推出三大變革，其中，質(zhì)量變革側(cè)重不斷形成高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，持續(xù)提升規(guī)模的含金量;效率變革側(cè)重全面提升項目周轉(zhuǎn)、成本管控、資源使用和投入產(chǎn)出等效率;動力變革側(cè)重從依靠行業(yè)高速擴(kuò)張紅利，轉(zhuǎn)變到依靠提高產(chǎn)品、運營等內(nèi)部發(fā)展質(zhì)量上來。

這是綠地控股近三年時間里第二次調(diào)整戰(zhàn)略，第一次是在2015年，當(dāng)時綠地控股首次提出以房地產(chǎn)為主業(yè)，大基建、大消費、大金融為三大協(xié)同發(fā)展業(yè)務(wù)的“一主三大”戰(zhàn)略。

值得注意的是，根據(jù)此前樂居財經(jīng)發(fā)布的《2018上半年上市房企凈利雙子榜50強》榜單，中海地產(chǎn)的凈利潤率高達(dá)27.2%，保利、中海、龍湖、融創(chuàng)均在10%之上，而綠地控股卻僅為5.2%。

同時，上半年綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率為88.98%，對比國資委對央企非工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不得超過80%的規(guī)定，綠地控股并未達(dá)標(biāo)。此外，其有息負(fù)債為2629億元，凈負(fù)債率為186.84%，對比規(guī)模相近房企，狀況也不容樂觀。

在這樣的情況下，綠地控股能否完成5000億目標(biāo)?就目前看來難度并不小。

多元還是聚焦？

在此次戰(zhàn)略調(diào)整中，綠地控股將主力放在大基建、商貿(mào)、酒店旅游。據(jù)業(yè)內(nèi)分析師透露，綠地戰(zhàn)略升級有兩大內(nèi)部動因：此前陸續(xù)收購基建公司以及其他業(yè)務(wù)，借機(jī)理順管理關(guān)系;第二是從大基建、大消費、大金融、大科創(chuàng)、大健康等業(yè)務(wù)上做戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

大基建一直都被綠地控股視為房地產(chǎn)主業(yè)外的另一重要支柱產(chǎn)業(yè)。但根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，上半年綠地控股各產(chǎn)業(yè)比重與毛利率貢獻(xiàn)度的配合尚未能有效地支持整體盈利。占比最大的大基建產(chǎn)業(yè)毛利率僅3.2%，比年初進(jìn)一步降低了0.6個百分點;而毛利率最高的酒店及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，上半年毛利率繼續(xù)提升5.8個百分點，占比卻依然維持在0.6%。

另外，綠地控股還提到“回歸一二線”。引人注意的是，公司在多年前就決定深耕三四線城市，也開始四處拿地。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2016年，在綠地新增土地中，三四線城市的拿地金額占比僅為4.2%，而2017年這一占比上升到了36.4%，同時其拿地面積占比也上升到了50.3%。此外，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2018年前5月，綠地共斥資313.25億元拿地，其中大部分為三四線城市。

多元化發(fā)展路徑一直都是綠地控股所提倡的，從公司的發(fā)展來看，似乎準(zhǔn)備一二三四線城市齊頭并進(jìn)。如今，公司又提出推動重要產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，從而成立大基建、商貿(mào)和酒店旅游這三大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

在這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中，綠地控股針對其他多元化產(chǎn)業(yè)又有怎樣的打算?比如金融產(chǎn)業(yè)、地鐵投資產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)、白酒行業(yè)、人工智能產(chǎn)業(yè)等，這些產(chǎn)業(yè)是否會割舍掉?對于上述問題，綠地控股并未對記者的采訪做出任何解釋。

難啃的東北市場

綠地控股今年半年報數(shù)據(jù)顯示，其在東北地區(qū)的營業(yè)收入為18.13億元，同比下降22.6%;毛利率雖然由去年的-1.29%轉(zhuǎn)正至4.35%，但仍處于低位。

此外，根據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示，綠地控股在遼寧的5家下屬公司于今年8~10月新增為失信被執(zhí)行人，涉及金額超過1293萬元。

這5家公司均屬于綠地東北事業(yè)部，分別為沈陽綠地香頌置業(yè)有限公司、大連綠地置業(yè)有限公司、撫順綠地置業(yè)有限公司、阜新綠地順天置業(yè)有限公司、本溪綠地實業(yè)景觀園林有限公司。股權(quán)穿透后，綠地控股均為控股股東。

中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示，大連綠地置業(yè)有限公司涉及1宗案件，立案時間為2018年7月11日。根據(jù)法院判決，大連綠地應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)，返還某預(yù)租賃方定金1026萬元，大連綠地全部未履行。

綠地控股對于這樣的情況如何處理?同時，針對東北項目，公司又將如何處置?未來對于東北市場是否還會繼續(xù)擴(kuò)張?為什么?對于這些問題，公司層面也未給出相關(guān)回應(yīng)。

通常來講，長期股價走勢是公司經(jīng)營的晴雨表，也是衡量公司高管管理能力的試金石。而綠地控股的股價自從2015年5月以來便開啟長期下跌趨勢，從2015年5月4日到2018年10月8日期間，綠地控股股價下跌81.84%。

在這種既掉隊又掉價的情況下，綠地控股想要實現(xiàn)5000億的戰(zhàn)略目標(biāo)可謂任重道遠(yuǎn)。