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本報記者 張末冬

距離10月8日房貸利率徹底“換錨”還有20天。自人民銀行宣布對新發放商業性個人住房貸款利率進行調整后，購房成本將會有多大變化，商業銀行調整狀況如何，引發市場關注。對此，專家普遍預計，新報價方式調整對房貸利率影響不大。

相關人士透露，房貸利率“換錨”將以穩為主，同時強調因城施策，新的定價能夠更加靈敏地反映市場變化，對商業銀行定價、自律機制，以及對整個城市市場的反映和把握提出更高要求。

此外，對于外界關注的存量房貸利率“換錨”問題，按照人民銀行公告要求，存量貸款的利率仍按原合同約定執行。上述相關人士透露，有關政策還在研究當中，將會盡快推出，將以“保護借貸雙方合法權益”作為基本原則。

政策銜接以“穩”為主

8月25日人民銀行宣布，自2019年10月8日起，針對新發放商業性個人住房貸款利率進行調整，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，加點數在合同期限內固定不變。

據了解，公告發布后，已有超過13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準轉換工作，明確新辦房貸利率浮動下限。有業內人士表示，報價方式調整對實際房貸利率的影響不大，會以平穩過渡為主。

其中，北京地區新的個人住房貸款定價基準是：首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加105個基點。

參照此標準，并結合8月25日公布的5年期LPR4.85%水平計算，北京地區首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套下限是5.9%，與北京當前主要中資銀行新發放的個人住房貸款利率水平基本一致。

市場人士認為，此次定價水平的確定主要考慮兩個方面，一是實現與LPR的對接，二是充分考慮北京地區房地產及房地產金融的特點，盡量保持連續性和穩定性。

另外，從整體來看，房貸已經告別“折扣”。目前，幾家大型銀行的首套房貸利率依然按此前的基準利率上浮10%，二套上浮20%執行。“沒有新規定的，就按照原來的方法，更多的變化可能要到10月8日之后再看。”有北京房產中介告訴記者。

一位廣州房產中介向記者表示，目前該地區已經有銀行定下首套房貸利率，預計為5.5%。同時，其接觸的大部分客戶認為，調整后利率水平變化不會很大。“小的波動肯定不可避免，但總體看來還比較穩定。”上述房產中介表示。

各地要求繼續堅持“因城施策”

同時，《金融時報》記者了解到，個人住房貸款利率下限也會根據房地產形勢的變化和LPR的波動情況進一步調整。

按照規定，10月8日后，新發放的個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。距離10月8日最近的一次LPR報價，將在9月20日揭曉。

中原地產首席分析師張大偉認為，從目前情況看，房貸利率會以平穩為主，不排除有些地區出現下調，但受到調控要求，下行空間并不大。

不過，也有市場觀點認為，房貸利率在LPR改革后下降的可能性不大，或將保持穩定或略有上升。融360大數據研究院認為，雖然近期存款準備金率下調，銀行融資成本有所下降，但不管是降準還是LPR新報價機制的推出，最終都期望通過銀行傳導，以降低貸款實際利率，政策層面明確提到不把房地產作為短期經濟刺激的手段。

除北京外，最早公布調整方案的　　招商銀行在深圳實施的首套房利率為LPR基礎上加30個基點，二套房加60個基點。

融360大數據研究院的監測數據顯示，目前廣州、深圳等地的部分銀行，已經對新增房貸業務采用LPR進行利率報價，已受理房貸申請但未獲批的用戶，可以在以基準利率為定價基準的老合同和以LPR為定價基準的新合同之間進行選擇。

此外，記者了解到，上海地區目前還未有變化，基準利率依舊為4.9%，可享受九折或九五折優惠。某股份制銀行上海分行個貸負責人向《金融時報》記者透露，上海的房貸“換錨”規則還沒有完全確定，目前在溝通過程中，但總的基調是保證“房住不炒”以及“因城施策”，在此前提下保持個人住房貸款利率基本穩定。目前，上海是全國房貸利率較低的城市之一，張大偉認為，這與上海各銀行之間競爭激烈有關系。但執行新規后，首套房貸的折扣利率或將難以實現。

一位大型銀行房貸處負責人談到，當前房地產調控強調因城施策，在確定加點下限的基礎上，各地區、各銀行可以根據當地供需變化、經營策略的差別、服務客群的不同進行自律定價，也會讓房地產市場運行更加平穩有序。

上述相關人士表示，若個別城市因為LPR調整導致房貸利率變化，進而使得當地房地產市場供需矛盾突出，將會對當地的市場利率進行指導，也有可能利率下限會調整得相對頻繁，比如一兩個月調整一次，以保持當地房地產市場的基本穩定。

銀行準備就緒

伴隨著政策的落地，各家銀行也已做好相應準備。

工商銀行個人金融業務部副總經理任西明對《金融時報》記者表示，目前工行主要開展了三方面工作：一是印發了關于進一步加強貸款市場報價利率應用的意見，對分行進行安排和部署;二是在制度層面，主要涉及個人貸款管理辦法中利率條款修訂，比如增加LPR的定價方式，9月中下旬可以完成文件印發;三是在系統方面，工行系統支持個人住房貸款選擇LPR的定價模式，目前正在進行系統測試，9月中下旬可以完成該系統的準備工作。

建設銀行住房金融與個人信貸部副總經理黃有綱介紹，建行為了保證新報價機制平穩運行，主要開展了六方面工作。一是研究制定業務實施細節，包括新發放房貸LPR的取值、利率調整方式、加點數值確定規則等;二是修改貸款合同，對新發放商業性個人住房貸款業務合同的利率等相關條款進行修訂;三是系統改造，目前在加緊推進業務系統中LPR定價參數的調整和文本變更等功能的開發實施，9月20日左右可以全面開放實施;四是全面推進部署，已經召集分行研究落實，指導分行做好LPR利率轉換準備工作;五是組織員工培訓;六是做好客戶執行工作，目前已研究梳理政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等。

“在10月8日前簽訂的商業性個人住房貸款合同中，可以選擇基準利率作為定價基準。當然，如果銀行已經準備就緒，在與借款人協商一致后，也可以選擇LPR定價方式，以加點方式確定。”上述相關人士強調。