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“搶人大戰”變相降低限購門檻，這些城市房價如何走?

在“房住不炒”的口號下，任何與樓市調控有關的政策，都能挑動市場的神經。國家發改委4月8日發文要求，城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制，城區常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件。戶籍的輕松可得意味著限購政策不再是一條難以逾越的“鴻溝”，更多人成為手握“房票”的潛在購房者。

文 | 薛宇飛

中國有70余座城市城區常住人口超過100萬，包含了一二線和主要的三四線城市，這部分城市也是樓市限購的主要區域。業內人士認為，放寬落戶條件能夠促進人口自由流動，更好地支持地方經濟發展，但近兩年的樓市調控成果來之不易，應當注意變相放松限購后樓市出現躁動，防止房價再度暴漲。

01 大城市落戶再寬松利好樓市

國家統計局數據顯示，2018年年末，中國大陸常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%;全國人戶分離的人口2.86億人，其中流動人口2.41億人。常住人口與戶籍人口的城鎮化率相差巨大，是中國城市化進程中的一個顯著標志。

由于城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制，因此，國家發改委4月8日發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》(以下簡稱《任務》)將戶籍改革重點聚焦在幾類大城市。

《任務》要求，城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制;超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。

值得注意的是，《任務》對大城市落戶條件的要求標準明顯低于2018年。國家發改委2018年印發的《關于實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》中提出，大城市對參加城鎮社保年限的要求不得超過5年，其中Ⅱ型大城市不得實行積分落戶，有條件城市要進一步降低社保年限要求;Ⅰ型大城市中實行積分落戶的要大幅提高社保和居住年限的權重，鼓勵取消年度落戶數量限制。超大城市和特大城市要區分城區、新區和所轄市縣，制定差別化落戶條件，探索搭建區域間轉積分和轉戶籍通道。

根據國務院2014年出臺的城市規模劃分標準，城區常住人口1000萬以上、500萬以上1000萬以下的城市分別為超大、特大城市。若參照住建部《2017城鄉建設統計年鑒》中各城市城區人口(注：非城區常住人口)數據，中國的特大城市有4個，為上海(2418.33萬人)、北京(1876.6萬人)、深圳(1252.83萬人)和重慶(1121.62萬人);超大城市有5個，即天津、成都、廣州、南京和武漢。

依據住建部的上述數據，城區人口在300萬-500萬的Ⅰ型大城市有10個，分別是西安、沈陽、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟南、青島、大連、長春;城區人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市有59個，包括了部分二線城市和主要的三四線城市。

而據華創證券統計，中國有超過75個城市滿足城區常住人口超100萬人，其中，超大特大城市8個、I型大城市12個、II型大城市55個，覆蓋了主流的一二線和強三四線城市。75個城市合計城區人口達2.2億人，占比全國55%，住宅銷售面積占全國的50%以上。此次落戶制度放寬，一定程度上淡化了住房限購的約束，提振了一二線城市和強三四線城市住宅需求。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，放開落戶政策，有利于已經在城市生活的群體獲得城市的公共資源，對于房地產市場而言，也有了穩定的市場需求。

02 購房資格放寬 二線城市受影響大

為遏制房價瘋漲，自2016年起，全國多個城市都發布了基于戶籍的限購政策，例如本地戶籍家庭限購兩套、外地戶籍限購一套或達到一定年限的社保才能購置一套。由于限購政策直接打擊了炒房者的投資行為，成為穩定房地產市場的“利器”。但是，戶籍政策的松動，讓購房門檻大幅降低，外地人重新擁有了購房資格。

《任務》對不同類型城市戶籍政策的要求不同，對各自城市房地產市場的影響也不盡相同?！度蝿铡芬?，超大、特大城市要“完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模”。以北京積分落戶政策為例，其首批積分落戶人員在2018年產生，共有6019人拿到了北京戶籍。對于此次《任務》是否會對其積分落戶政策有影響，北京人社局相關負責人近日稱，北京現行積分落戶政策試行期至2019年12月31日，今年不會有“政策層面”的調整。

同策研究院解讀認為，一線城市的落戶門檻并沒有受到此次政策的太大影響。亦有分析指出，從長期看，京滬的落戶政策有放松的可能，但短期或難有明顯調整，自然不會對當地市場產生多少擾動。

相較而言，按照《任務》要求，Ⅰ型大城市與Ⅱ型大城市的落戶政策寬松程度更大。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯表示，二三線城市因落戶政策所形成的購房需求會明顯增加，尤其是結合近期的“小陽春”，預計后續市場情緒會不斷轉好，形成更多的購房需求。“人才落戶標準放寬對二線城市影響很大，很多人愿意去二線城市買房。”他說。

同策研究院指出，二線城市落戶政策的放寬將極大刺激城市人口的流入，特別是年輕人群的進入，會給二線城市的房地產市場帶來許多利好，這是實現城市可持續發展的重要保障。而人口流入效應也會切實影響到各大房企接下來的市場布局。

在城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市中，包括了很多三四線城市。上述研究院認為，在現階段放寬落戶條件，對大部分三四線城市去庫存有非常重要的意義。

除了戶籍，遍地開花的人才引進政策也讓擁有一定學歷和職業技能的年輕人，可以較為容易地拿到“房票”。4月3日，杭州市提出，全日制大學?？萍耙陨先瞬旁诤脊ぷ鞑⒗U納社保的，可直接落戶。此前杭州的落戶政策要求，45周歲以下本科人才及35周歲以下?？迫瞬牛诤季幼M一年及以上并連續繳納一年以上的社會保險(不含補繳)。一位接近政策制定的杭州政府人士對中新經緯表示，杭州放寬人才引進政策是大勢所趨，這一政策有望在4月底、5月初正式實施。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，今年發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過50個，力度與數量都刷新了歷史記錄。特別是在二三線城市，人才落戶、購房補貼等政策可以用“井噴”來形容。

張大偉對中新經緯表示，人才政策變相降低了限購門檻，將人才推向本就供需結構緊張的房地產市場，帶來了上漲預期。過去兩年全國多個城市房價出現反彈，特別是部分二線城市房價加速上漲，最主要的一個原因是人才新政變相放寬了限購政策。

華創證券認為，人才新政在推動購房需求釋放上的作用不容忽視。該機構稱，2017年南京、杭州、武漢和西安等城市戶籍人口增速都達到近5年的峰值，新增人才落戶增長率是城市自然人口增長率的4~6倍。若假設新增戶籍人口的購房需求在1年、3年、5年內實現(套均90平方米)，年均購房需求分別影響2017年商品房成交的78%、26%、16%。

03 人口流入地區應加大供應

進入2018年三季度，房地產調控效果開始全面顯現，包括一二線城市在內的許多城市，都出現了明顯降溫，部分區域的房價也較之前有所回落。但隨之而來的是，多地曝出調控松綁的傳聞，并伴有落戶放寬、人才引進政策的出臺。

同策研究院認為，穩地價、穩房價、穩預期，是2019年房地產調控的主基調，在樓市下行周期中，為維持樓市穩定，各城市將按照調控需求進行政策微調，適度放寬限制政策以防范樓市過快下行。但整體上依然保持政策連續性，難以出現實質性放松。對于部分強二線城市來說，既要防止房價過快上漲，也要防止區域性住宅價格、地價下滑;普通二線城市市場在去年趨冷，部分城市庫存壓力再度顯現，基于此，政策會有較大的調整動力。

張大偉認為，目前部分城市人才引進的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者，這對市場而言，容易引起非理性判斷。地方的人才政策不應該與房地產限購掛鉤，應向人才提供直接的居住房源。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，在政策執行的過程中，既要考慮到新落戶市民正常的居住需求，也要平衡好人才引進、戶籍改革與穩定房地產市場的關系。對于人口或人才流入地區，應該加大土地供給，加大保障房、共有產權房、公租房、經濟適用房等政策住房供應，確保市場平穩。

新華社10日晚間發表短評稱，近日印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》放寬或完善了大城市、超大特大城市落戶條件。放寬落戶條件，不等于放松房地產調控。只有堅持“房住不炒”定位，完善住房市場體系和住房保障體系，才能有效降低人口落戶城市的住房門檻，努力實現住有所居，方能在充分接納落戶人口同時防止房價過快上漲。